Η εξέλιξη της νομοθεσίας και της νομολογίας υπό το φως του Συντάγματος, της ΕΣΔΑ και του πολεοδομικού σχεδιασμού (2026)

Παναγιώτης Γαλάνης, Δικηγόρος Πολεοδομικού Δικαίου, Δ.Ν., Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ, Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ info@pgalanislaw.gr , www.pgalanislaw.gr

Εισαγωγή

Η εκτός σχεδίου δόμηση παραμένει, το 2026, ένα από τα πλέον σύνθετα σημεία επαφής του πολεοδομικού δικαίου με την προστασία της ιδιοκτησίας. Το ζήτημα δεν εξαντλείται στην τεχνική ερμηνεία των όρων αρτιότητας και οικοδομησιμότητας. Αφορά τον τρόπο με τον οποίο η έννομη τάξη αντιμετωπίζει τη γη εκτός οργανωμένου πολεοδομικού σχεδίου, τον βαθμό ανεκτής προσδοκίας του ιδιοκτήτη, την υποχρέωση του κράτους να ολοκληρώνει τον χωρικό σχεδιασμό, αλλά και το ερώτημα αν η πολεοδομική αδράνεια μπορεί να μετατραπεί σε ιδιωτικό δικαίωμα δόμησης. Η συζήτηση έχει μεταβληθεί ουσιωδώς μετά τον Ν. 4759/2020, τις τροποποιήσεις του με τον Ν. 4819/2021, τις μεταβατικές παρατάσεις που ακολούθησαν, την αποφασιστική νομολογιακή τομή της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας το 2023 και τις νεότερες ρυθμίσεις και πρωτοβουλίες της περιόδου 2024 έως 2026.

Η βασική μετατόπιση είναι σαφής. Η εκτός σχεδίου δόμηση δεν αντιμετωπίζεται πλέον ως συνήθης τρόπος αξιοποίησης της γης, αλλά ως εξαιρετική δυνατότητα, ανεκτή μόνο υπό αυστηρές προϋποθέσεις που πρέπει να ερείδονται σε κανόνες χωρικού σχεδιασμού, σε νόμιμα υφιστάμενο και λειτουργικό οδικό δίκτυο και σε επαρκή περιβαλλοντική τεκμηρίωση. Στο παλαιότερο σύστημα, η ύπαρξη γηπέδου τεσσάρων στρεμμάτων συχνά λειτουργούσε στην πράξη ως σχεδόν αυτοτελές κριτήριο οικοδομησιμότητας, ιδίως όταν η διοικητική πρακτική δεν απαιτούσε πλήρη απόδειξη του νομικού χαρακτήρα της οδού. Μετά τη νομολογία του 2023, η προσπέλαση μέσω νόμιμης κοινόχρηστης οδού αναδείχθηκε σε κρίσιμο όρο, όχι ως απλή τεχνική προϋπόθεση, αλλά ως στοιχείο συνταγματικής νομιμότητας της εκτός σχεδίου δόμησης.

Το κείμενο που ακολουθεί ανασυντάσσει το ζήτημα με βάση την κατάσταση του δικαίου έως τον Μάιο του 2026. Ενσωματώνει το ισχύον θεσμικό πλαίσιο για την εκτός σχεδίου δόμηση, τις μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 40 του Ν. 4759/2020 όπως έχουν παραταθεί, τις συνέπειες του άρθρου 75 του Ν. 5261/2025, την εξέλιξη των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, το ΠΔ της 15.4.2025 που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Δ 194/2025 για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των δύο χιλιάδων κατοίκων και τη διοικητική προοπτική των μελετών αναγνώρισης οδών. Η ανάλυση δεν θεωρεί τη δόμηση εγγενές και απεριόριστο περιεχόμενο της κυριότητας, αλλά ούτε και αποδέχεται ότι η προστασία του περιβάλλοντος μπορεί να χρησιμοποιείται ως κάλυμμα για απεριόριστη αδράνεια του κράτους σε βάρος της ασφάλειας δικαίου.

1. Συνταγματική αφετηρία: ιδιοκτησία, περιβάλλον και χωρικός σχεδιασμός

Το Σύνταγμα κατοχυρώνει την ιδιοκτησία στο άρθρο 17 και το περιβάλλον στο άρθρο 24. Δεν κατοχυρώνει αυτοτελές, ευθύ και απεριόριστο δικαίωμα δόμησης. Η δόμηση αποτελεί δυνατότητα αξιοποίησης της ιδιοκτησίας μόνον εφόσον ο νομοθέτης και ο κανονιστικός χωρικός σχεδιασμός έχουν προσδιορίσει τον προορισμό του ακινήτου κατά τρόπο που επιτρέπει την οικοδόμηση. Η κυριότητα επί γηπέδου παρέχει εξουσίες κατοχής, χρήσης και διάθεσης, αλλά η οικοδομική εκμετάλλευση προϋποθέτει θετική πολεοδομική ένταξη της συγκεκριμένης χρήσης στο επιτρεπτό κανονιστικό πλαίσιο. Η διάκριση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία στις εκτός σχεδίου περιοχές, διότι εκεί η δόμηση δεν αποτελεί τον κανόνα οργανωμένης ανάπτυξης, αλλά εξαίρεση από τον κανόνα της προστασίας της μη πολεοδομημένης γης.

Η συνταγματική προστασία του περιβάλλοντος δεν λειτουργεί ως εξωτερικός περιορισμός της ιδιοκτησίας που παρεμβαίνει εκ των υστέρων. Διαμορφώνει εξαρχής το περιεχόμενο της επιτρεπτής αξιοποίησης της γης. Το άρθρο 24 επιβάλλει στο κράτος υποχρέωση χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, ενώ το άρθρο 17 ανέχεται περιορισμούς της ιδιοκτησίας, εφόσον αυτοί υπηρετούν γενικό συμφέρον, έχουν νόμιμη βάση, δεν είναι αυθαίρετοι και δεν αδρανοποιούν πλήρως τον προορισμό του ακινήτου χωρίς αντίστοιχο μηχανισμό αποκατάστασης. Η σχέση των δύο διατάξεων δεν πρέπει να αποδίδεται ως απλή σύγκρουση. Πρόκειται για συνδυασμό εγγυήσεων: το άρθρο 24 απαιτεί ορθολογικό χωρικό σχεδιασμό και το άρθρο 17 απαιτεί να μην φορτώνεται ο ιδιώτης δυσανάλογο ατομικό βάρος χάριν σκοπού που ανήκει στο κοινωνικό σύνολο.

Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει διαμορφώσει σταθερά την αντίληψη ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές δεν έχουν, κατ΄ αρχήν, οικιστικό προορισμό. Η θέση αυτή δεν σημαίνει ότι κάθε εκτός σχεδίου γήπεδο στερείται αξίας ή ότι η διοίκηση μπορεί να αγνοεί επί μακρόν δικαιολογημένες επενδυτικές ή περιουσιακές καταστάσεις. Σημαίνει όμως ότι η οικοδομησιμότητα δεν μπορεί να τεκμαίρεται μόνο από την επιφάνεια του γηπέδου ή από παλαιά διοικητική ανοχή. Χρειάζεται να διαπιστώνεται θετική συμβατότητα με το καθεστώς χρήσεων γης, με τους όρους δόμησης, με την ύπαρξη νόμιμης πρόσβασης, με τους ειδικούς περιορισμούς προστασίας και με το ευρύτερο χωρικό πρότυπο της περιοχής.

Η αρχή της αναλογικότητας παραμένει ο άξονας ελέγχου των περιορισμών. Η καταλληλότητα και η αναγκαιότητα των μέτρων κρίνονται με βάση την περιβαλλοντική, πολεοδομική και χωροταξική τους λειτουργία. Η στάθμιση υπό στενή έννοια απαιτεί να εξετάζεται αν ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με υπέρμετρο βάρος σε σχέση με το δημόσιο όφελος. Στην εκτός σχεδίου δόμηση, η αναλογικότητα δεν μπορεί να οδηγεί σε αξίωση οικοδόμησης οπουδήποτε, μπορεί όμως να θεμελιώσει αξίωση αποζημίωσης ή άλλης εξισορροπητικής ρύθμισης όταν η ιδιοκτησία δεσμεύεται σε τέτοιο βαθμό ώστε να απομένει κενή περιουσιακή αξία.

2. Η ΕΣΔΑ και η περιουσιακή διάσταση της δόμησης

Το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ προστατεύει την περιουσία και επιβάλλει δίκαιη ισορροπία μεταξύ γενικού συμφέροντος και ατομικής περιουσιακής προστασίας. Δεν κατοχυρώνει γενικό δικαίωμα ανέγερσης κτίσματος, ούτε μετατρέπει κάθε προσδοκία οικοδόμησης σε περιουσιακό δικαίωμα. Η προστασία ενεργοποιείται όταν υπάρχει επαρκής βάση στο εσωτερικό δίκαιο, συγκεκριμένη και όχι απλή ελπίδα, καθώς και διοικητική ή νομοθετική συμπεριφορά που έχει δημιουργήσει σαφή περιουσιακή θέση. Η νομολογία του ΕΔΔΑ είναι κρίσιμη επειδή δεν εγκλωβίζεται σε αμάχητα τεκμήρια για τον προορισμό της γης, αλλά εξετάζει τις περιστάσεις κάθε υπόθεσης, τον χρόνο κτήσης, το ισχύον τότε καθεστώς, τις ενέργειες της διοίκησης και τη βαρύτητα του επιβληθέντος περιορισμού.

Οι υποθέσεις που αφορούν περιορισμούς για λόγους προστασίας φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος δείχνουν ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτεί την υπερίσχυση της οικοδομικής εκμετάλλευσης έναντι κάθε περιβαλλοντικού σκοπού. Μπορεί, όμως, να επικαλεστεί ότι το κράτος οφείλει να διατηρεί δίκαιη ισορροπία όταν η ρύθμιση μηδενίζει ουσιαστικά την οικονομική λειτουργία του ακινήτου ή όταν η διοίκηση δημιούργησε επί μακρόν συγκεκριμένη και νόμιμη προσδοκία. Η έννοια της νόμιμης προσδοκίας προϋποθέτει πραγματικό νομικό έρεισμα. Δεν αρκεί η πεποίθηση της αγοράς, η συμβολαιογραφική περιγραφή, η φορολογική αντιμετώπιση ή η πρακτική αξία του ακινήτου ως άρτιου. Απαιτείται να μπορεί να αποδειχθεί ότι, κατά τον κρίσιμο χρόνο, το εσωτερικό δίκαιο επέτρεπε την επιδιωκόμενη χρήση υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και ότι αυτές συνέτρεχαν.

Η ελληνική νομολογία περί αποζημίωσης για ουσιώδη στέρηση χρήσης σε προστατευόμενες περιοχές, σε αρχαιολογικές ζώνες ή σε περιοχές ειδικής περιβαλλοντικής προστασίας συνδέεται λειτουργικά με το ίδιο ζήτημα. Η εκτός σχεδίου ιδιοκτησία δεν προστατεύεται ως εγγύηση δόμησης, προστατεύεται όμως ως περιουσιακό αγαθό. Όταν ο συνδυασμός περιορισμών οδηγεί σε ουσιαστική αδυναμία κάθε πρόσφορης χρήσης, ανακύπτει ζήτημα αποζημιωτικής αποκατάστασης, όχι απαραίτητα ζήτημα άδειας δόμησης.

3. Το βασικό καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης πριν και μετά τον Ν. 4759/2020

Ο παραδοσιακός κορμός της εκτός σχεδίου δόμησης στηρίχθηκε στο από 24.5.1985 ΠΔ, στο από 6.10.1978 ΠΔ και σε πλήθος ειδικότερων προεδρικών διαταγμάτων και κανονιστικών ρυθμίσεων που διαφοροποιούν τους όρους ανά χρήση. Η βασική έννοια είναι το γήπεδο, δηλαδή η ενιαία και αυτοτελής έκταση γης εκτός εγκεκριμένου σχεδίου, σε αντιδιαστολή προς το οικόπεδο που συνδέεται με εντός σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού περιοχές. Η γενική αφετηρία ήταν η αρτιότητα των τεσσάρων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων, υπό την επιφύλαξη ειδικών όρων, παρεκκλίσεων, απαιτήσεων προσώπου, αποστάσεων από όρια και ειδικών χρήσεων. Το σύστημα αυτό επέτρεψε για δεκαετίες σημαντική διάχυση της δόμησης στον εξωαστικό χώρο, συχνά χωρίς τον απαιτούμενο προηγούμενο σχεδιασμό.

Ο Ν. 4759/2020 δεν κατήργησε οριζόντια την εκτός σχεδίου δόμηση. Εισήγαγε όμως νέο προσανατολισμό: περιορισμό της δόμησης σε περιοχές χωρίς κανενός είδους σχεδιασμό, ενίσχυση οργανωμένων υποδοχέων δραστηριοτήτων και σύνδεση της μελλοντικής οικοδομησιμότητας με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου. Το άρθρο 31 διατυπώνει τον σκοπό περιορισμού της δόμησης σε μη σχεδιασμένες περιοχές. Το άρθρο 32 καθορίζει το πεδίο εφαρμογής για γήπεδα εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων νομίμως υφιστάμενων οικισμών και εκτός περιοχών με καθορισμένες χρήσεις γης ή όρους δόμησης από εργαλεία σχεδιασμού ή ειδικά διατάγματα. Το άρθρο 33 ρυθμίζει όρους δόμησης κατά κατηγορίες χρήσεων, ενώ το άρθρο 40 περιλαμβάνει μεταβατικές και εξουσιοδοτικές διατάξεις.

Ο Ν. 4819/2021 τροποποίησε κρίσιμα σημεία του Ν. 4759/2020 και πρόσθεσε ειδικές μεταβατικές διατάξεις, ενώ το άρθρο 166 του ίδιου νόμου συνδέθηκε με τον συνολικό σχεδιασμό, χαρακτηρισμό και κύρωση του οδικού δικτύου. Η ρύθμιση του οδικού δικτύου δεν είναι δευτερεύον τεχνικό θέμα. Αποτελεί τον μηχανισμό μέσω του οποίου μπορεί να μεταβεί η χώρα από τη διοικητική ανοχή και την αποσπασματική κρίση κάθε ΥΔΟΜ σε ενιαίο, τεκμηριωμένο και δικαστικά ανθεκτικό καθεστώς οικοδομησιμότητας.

Στην πράξη, το ισχύον καθεστώς μετά τον Ν. 4759/2020 πρέπει να διαβάζεται σε τρία επίπεδα. Στο πρώτο επίπεδο βρίσκονται οι γενικές ρυθμίσεις των προεδρικών διαταγμάτων του 1978 και του 1985, στον βαθμό που δεν αντίκεινται στον νεότερο νόμο. Στο δεύτερο επίπεδο βρίσκονται οι ειδικές ρυθμίσεις χρήσεων γης και όρων δόμησης που προκύπτουν από ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ, ΤΠΣ, ΕΠΣ, ΕΣΧΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ ή ειδικά διατάγματα. Στο τρίτο επίπεδο βρίσκονται οι ειδικοί περιορισμοί προστασίας, όπως Natura 2000, δάση, αιγιαλός, ρέματα, αρχαιολογικοί χώροι, παραδοσιακοί οικισμοί και τοπία ιδιαίτερης προστασίας. Η οικοδομησιμότητα δεν κρίνεται μεμονωμένα από την επιφάνεια του γηπέδου, αλλά από τη συνδρομή όλων αυτών των επιπέδων.

4. Οι μεταβατικές διατάξεις και η κατάσταση έως 30.6.2026

Το μεγαλύτερο πρακτικό ζήτημα μετά τον Ν. 4759/2020 υπήρξε η τύχη των κατά παρέκκλιση άρτιων γηπέδων. Ο νόμος προέβλεψε μεταβατικό καθεστώς για γήπεδα που πληρούσαν παλαιότερες παρεκκλίσεις, υπό προθεσμίες και όρους που αφορούσαν την υποβολή αιτήματος για προέγκριση ή οικοδομική άδεια και τη βεβαίωση όρων δόμησης. Οι προθεσμίες αυτές παρατάθηκαν διαδοχικά, γεγονός που αποκαλύπτει την ένταση ανάμεσα στον νομοθετικό σκοπό περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης και στην ανάγκη αποφυγής απότομης περιουσιακής ανατροπής για ιδιοκτήτες που είχαν ήδη κινηθεί στο προηγούμενο καθεστώς.

Κατά την κατάσταση του 2026, κρίσιμη είναι η ρύθμιση του άρθρου 75 παρ. 8 του Ν. 5261/2025. Με αυτήν παρατάθηκε έως την 30ή Ιουνίου 2026 η προθεσμία του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 40 του Ν. 4759/2020, η οποία αφορούσε την υποβολή αίτησης για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης μετά από υποβολή αιτήματος για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης της αρμόδιας ΥΔΟΜ, εφόσον η αίτηση για άδεια ή προέγκριση είχε υποβληθεί μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2024. Η ίδια διάταξη παρέτεινε έως την 30ή Ιουνίου 2026 και την ισχύ των προεγκρίσεων που εκδίδονται δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 40 του Ν. 4759/2020, εφόσον λήγουν νωρίτερα.

Η παράταση αυτή δεν αναβιώνει γενικά την εκτός σχεδίου δόμηση ούτε θεραπεύει ελλείψεις οικοδομησιμότητας. Λειτουργεί μόνο για τις περιπτώσεις που εμπίπτουν στο μεταβατικό σχήμα του άρθρου 40. Δεν απαλλάσσει από την ανάγκη απόδειξης προσώπου σε νόμιμη κοινόχρηστη οδό, δεν παρακάμπτει ειδικά προστατευτικά καθεστώτα και δεν δημιουργεί αυτοτελές δικαίωμα άδειας όταν οι ουσιαστικές προϋποθέσεις δεν συντρέχουν. Αυτό έχει μεγάλη πρακτική σημασία για μεταβιβάσεις, προσύμφωνα, επενδύσεις, αναθεωρήσεις αδειών και χρηματοδοτήσεις, διότι η εμπρόθεσμη μεταβατική κίνηση δεν αρκεί αν το γήπεδο πάσχει ως προς το οδικό του πρόσωπο ή ως προς το ειδικό πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής.

Η διοίκηση καλείται επομένως να εφαρμόζει το μεταβατικό δίκαιο στενά, αλλά όχι μηχανικά. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να μπορεί να αποδεικνύει τη συνδρομή των προϋποθέσεων με τοπογραφικά στοιχεία, τίτλους, βεβαιώσεις, παλαιότερες διοικητικές πράξεις και τεχνική τεκμηρίωση. Αντίστοιχα, η ΥΔΟΜ δεν μπορεί να αρκείται σε παλαιά στερεότυπη αναφορά περί δημοτικής ή αγροτικής οδού. Μετά τη νομολογία του 2023, το κρίσιμο ερώτημα είναι αν η οδός είναι νόμιμα κοινόχρηστη, αν έχει δημιουργηθεί με πράξη αρμόδιου κρατικού οργάνου ή προκύπτει από νόμιμο καθεστώς που μπορεί να ελεγχθεί, και αν εξασφαλίζει πραγματική πρόσβαση στο γήπεδο.

5. Η νομολογιακή τομή του 2023: πρόσωπο σε νόμιμη κοινόχρηστη οδό

Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, με την 176/2023, επανέφερε με ιδιαίτερη ένταση την απαίτηση προσώπου σε κοινόχρηστη οδό ως ουσιαστική προϋπόθεση οικοδομησιμότητας εκτός σχεδίου. Το ζήτημα δεν αντιμετωπίστηκε ως απλή τυπική έλλειψη. Συνδέθηκε με την απαγόρευση δημιουργίας ιδιωτικής πολεοδόμησης, με την ανάγκη κρατικού χωρικού σχεδιασμού και με τη συνταγματική διάκριση ανάμεσα στις περιοχές οργανωμένης πολεοδομικής ανάπτυξης και στις περιοχές εκτός σχεδίου. Ακολούθησαν η ΟλΣτΕ 992/2023 και η ΣτΕ 1206/2023, οι οποίες παγίωσαν την κατεύθυνση ότι η ύπαρξη προσώπου δεν μπορεί να αποδεικνύεται με αόριστες παραδοχές διοικητικής πρακτικής.

Το νέο νομολογιακό κέντρο βάρους είναι η νομιμότητα της οδού. Δεν αρκεί ο δρόμος να υπάρχει στο έδαφος, να χρησιμοποιείται από κατοίκους, να έχει ασφαλτοστρωθεί, να συντηρείται από δήμο, να φέρει δίκτυα κοινής ωφέλειας ή να απεικονίζεται σε τοπογραφικά. Τα στοιχεία αυτά μπορεί να έχουν αποδεικτική σημασία, αλλά δεν υποκαθιστούν τη νόμιμη δημιουργία ή αναγνώριση κοινόχρηστου χαρακτήρα. Η κοινή χρήση δεν μπορεί να προκύπτει από ιδιωτική βούληση, από σιωπηρή ανοχή ή από σταδιακή πραγματική χρήση όταν η συνέπεια είναι να δημιουργηθεί de facto πολεοδομικό δίκτυο που επιτρέπει δόμηση χωρίς σχεδιασμό.

Η πρακτική συνέπεια είναι μεγάλη. Πλήθος γηπέδων που μέχρι πρότινος αντιμετωπίζονταν ως οικοδομήσιμα λόγω επιφάνειας και πραγματικής πρόσβασης βρίσκονται πλέον σε καθεστώς αβεβαιότητας. Η αβεβαιότητα δεν οφείλεται αποκλειστικά στη νομολογία. Οφείλεται κυρίως στην ιστορική έλλειψη ολοκληρωμένης κύρωσης του δημοτικού και κοινοτικού οδικού δικτύου. Το ΣτΕ δεν δημιούργησε την έλλειψη. Ανέδειξε, όμως, ότι η διοικητική συνήθεια δεν μπορεί να λειτουργεί εσαεί ως υποκατάστατο πολεοδομικού σχεδιασμού.

Η Εθνική Αρχή Διαφάνειας, σε έλεγχο του 2025, εστίασε ακριβώς στο ζήτημα της τήρησης των πολεοδομικών διατάξεων κατά την έκδοση προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές και ειδικότερα στην εξασφάλιση προσώπου επί κοινόχρηστης εγκεκριμένης οδού. Η εμπλοκή αυτή δείχνει ότι το ζήτημα δεν είναι θεωρητικό. Έχει μεταφερθεί στον πυρήνα του ελέγχου νομιμότητας της διοικητικής παραγωγής αδειών.

6. Το ζήτημα των οδών: από την παρεμπίπτουσα κρίση στη συστηματική αναγνώριση

Η παλαιότερη διοικητική πρακτική στηριζόταν συχνά σε παρεμπίπτουσα κρίση της ΥΔΟΜ για τον χαρακτήρα της οδού. Η πρακτική αυτή ήταν λειτουργική όσο η εκτός σχεδίου δόμηση αντιμετωπιζόταν ως διάσπαρτη ατομική υπόθεση. Δεν είναι πλέον ανεκτή όταν η κρίση για μία οδό παράγει ευρύτερες συνέπειες οικοδομησιμότητας για πολλαπλά γήπεδα και διαμορφώνει εν τοις πράγμασι χωρική οργάνωση. Η νομιμοποίηση του οδικού δικτύου πρέπει να είναι προϊόν συνολικής μελέτης, κρατικής έγκρισης και κανονιστικής κύρωσης, όχι αποτέλεσμα αποσπασματικών βεβαιώσεων.

Η θεσμική κατεύθυνση βρίσκεται στο άρθρο 20 παρ. 15 του Ν. 3937/2011, όπως τροποποιήθηκε, μεταξύ άλλων, με το άρθρο 166 του Ν. 4819/2021. Στόχος είναι ο συνολικός σχεδιασμός, χαρακτηρισμός και κύρωση του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου. Η προσέγγιση αυτή είναι συμβατή με τη νομολογία του ΣτΕ, επειδή μεταφέρει την κρίση από το επίπεδο της μεμονωμένης άδειας στο επίπεδο του πολεοδομικού σχεδιασμού. Ωστόσο, μέχρι την ολοκλήρωση των σχετικών μελετών και την έκδοση των αναγκαίων κανονιστικών πράξεων, διατηρείται κενό ασφάλειας δικαίου.

Κατά τον διοικητικό σχεδιασμό που ανακοινώθηκε το 2026, οι μελέτες αναγνώρισης οδών αφορούν εκατοντάδες Δημοτικές Ενότητες της χώρας και η ολοκλήρωση της διαδικασίας μετατίθεται, κατά τις δημόσιες ανακοινώσεις, προς τις αρχές του 2027. Ο σχεδιασμός αυτός έχει ιδιαίτερη σημασία, διότι συνδέει το μελλοντικό καθεστώς οικοδομησιμότητας με Προεδρικό Διάταγμα και με μελέτες που θα καταγράφουν και θα αξιολογούν το υφιστάμενο δίκτυο. Έως τότε, οι ιδιοκτήτες και οι μηχανικοί πρέπει να αντιμετωπίζουν με αυξημένη επιφυλακτικότητα κάθε γήπεδο που στηρίζεται σε μη ρητά αναγνωρισμένη δημοτική, κοινοτική ή αγροτική οδό.

Η επίλυση μέσω Προεδρικού Διατάγματος είναι νομικά ορθότερη από μια απλή μεταβατική διάταξη που θα επιχειρούσε να θεραπεύσει γενικώς το πρόβλημα. Η γενική νομοθετική νομιμοποίηση πραγματικών οδών θα κινδύνευε να προσκρούσει στο άρθρο 24, εάν παρέκαμπτε την ανάγκη τεκμηρίωσης, ιεράρχησης και περιβαλλοντικής αξιολόγησης. Αντιθέτως, η κανονιστική κύρωση μετά από μελέτη μπορεί να επιτρέψει διάκριση ανάμεσα σε οδούς που έχουν πραγματική δημόσια λειτουργία και σε διαδρομές που δεν μπορούν να αποτελέσουν βάση οικοδομησιμότητας.

7. Το ΠΔ ΦΕΚ Δ 194/2025 για οικισμούς κάτω των δύο χιλιάδων κατοίκων

Το ΠΔ της 15.4.2025, δημοσιευμένο στο ΦΕΚ Δ 194/2025, εισάγει νέο καθεστώς για τα κριτήρια, τον τρόπο και τις διαδικασίες οριοθέτησης των οικισμών της χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και για τις χρήσεις γης και τους γενικούς όρους και περιορισμούς δόμησης. Η σημασία του για την εκτός σχεδίου δόμηση είναι άμεση. Σε πολλές περιοχές, η διαφορά ανάμεσα σε εντός ορίων οικισμού και εκτός σχεδίου κατάσταση καθορίζει αν ένα ακίνητο είναι οικοδομήσιμο, με ποιους όρους και με ποια αξία.

Το ΠΔ δεν αποτελεί απλή τεχνική κωδικοποίηση. Επιδιώκει να αντιμετωπίσει χρόνιες ασάφειες ορίων, διοικητικές πρακτικές αμφίβολης νομιμότητας και επεκτατικές αντιλήψεις για τα όρια μικρών οικισμών. Η οριοθέτηση οικισμών δεν είναι μέσο έμμεσης πολεοδόμησης χωρίς πολεοδομική μελέτη. Πρέπει να ανταποκρίνεται σε πραγματικά ιστορικά, μορφολογικά και χωρικά δεδομένα και να σέβεται τη φυσιογνωμία του οικισμού. Επομένως, ακίνητα που βρίσκονταν στην περιφέρεια παλαιών οριοθετήσεων ή εντός ευρύτερων ζωνών επιρροής μικρών οικισμών μπορεί να χρειαστεί να επανεξεταστούν υπό το νέο πλαίσιο.

Η πρακτική συνέπεια είναι ότι η εκτός σχεδίου δόμηση δεν μπορεί να εξετάζεται αποκομμένη από τη νέα διαδικασία οριοθέτησης οικισμών. Σε περιοχές όπου εκπονούνται Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, η οριοθέτηση οικισμών, η αναγνώριση οδών, οι χρήσεις γης και οι περιοχές προστασίας πρέπει να συντονίζονται. Η παλαιά πρακτική αποσπασματικής υπαγωγής ακινήτων σε οικιστικά όρια ή σε παρεκκλίσεις εκτός σχεδίου υποχωρεί μπροστά σε πιο αυστηρή λογική ολοκληρωμένου χωρικού ελέγχου.

8. Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια: η επόμενη φάση του συστήματος

Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια αποτελούν το κεντρικό εργαλείο μετάβασης από το καθεστώς διάχυτης εκτός σχεδίου δόμησης σε καθεστώς σχεδιασμένης χωρικής οργάνωσης. Τα ΤΠΣ καθορίζουν χρήσεις γης, όρους και περιορισμούς δόμησης, οικιστικές περιοχές, όρια οικισμών, περιοχές προς πολεοδόμηση, περιοχές προστασίας, ζώνες ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων και μέτρα προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή. Μετά την ολοκλήρωση των μελετών ελέγχονται από το Συμβούλιο της Επικρατείας και εγκρίνονται με Προεδρικό Διάταγμα.

Η σημασία τους για την ιδιοκτησία είναι διπλή. Από τη μία πλευρά, μπορούν να άρουν αβεβαιότητες και να αποδώσουν σαφή κανονιστικό προορισμό σε περιοχές που επί δεκαετίες κινούνταν σε γκρίζο καθεστώς. Από την άλλη πλευρά, μπορούν να περιορίσουν ή να αποκλείσουν προσδοκίες δόμησης που είχαν διαμορφωθεί στην αγορά χωρίς επαρκή θεσμική βάση. Η σύνδεση της οικοδομησιμότητας με τα ΤΠΣ δεν είναι μόνο περιοριστική. Είναι και εγγυητική, διότι επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να γνωρίζει, με κανονιστική σαφήνεια, τι επιτρέπεται και τι απαγορεύεται.

Η συνταγματική νομιμότητα των ΤΠΣ θα εξαρτηθεί από την ποιότητα της τεκμηρίωσης. Δεν αρκεί η επίκληση της βιώσιμης ανάπτυξης ως γενικού σκοπού. Πρέπει να εξηγείται γιατί μια περιοχή χαρακτηρίζεται προστασίας, γιατί άλλη περιοχή δέχεται παραγωγικές δραστηριότητες, γιατί διατηρείται ή καταργείται δυνατότητα δόμησης και με ποια κριτήρια οργανώνεται το οδικό δίκτυο. Ιδίως σε περιοχές με έντονη τουριστική πίεση, νησιωτικότητα, ευαίσθητα οικοσυστήματα ή περιορισμένη φέρουσα ικανότητα, η τεκμηρίωση πρέπει να είναι ειδική και όχι τυποποιημένη.

9. Ειδικά καθεστώτα προστασίας και αποζημιωτική διάσταση

Η εκτός σχεδίου δόμηση συχνά τέμνεται με ειδικά καθεστώτα προστασίας: δασική νομοθεσία, Natura 2000, αρχαιολογικοί χώροι, αιγιαλός και παραλία, ρέματα, προστατευόμενα τοπία, παραδοσιακοί οικισμοί, ΖΟΕ, ειδικά διατάγματα χρήσεων γης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η κρίση περί οικοδομησιμότητας δεν μπορεί να περιοριστεί στο πολεοδομικό δίκαιο. Χρειάζεται συνδυασμός περιβαλλοντικών, αρχαιολογικών και χωροταξικών κανόνων. Η ύπαρξη άρτιου γηπέδου δεν αρκεί για να καμφθεί ειδική απαγόρευση ή περιορισμός που στηρίζεται σε ανώτερο δημόσιο σκοπό.

Η κρίσιμη γραμμή βρίσκεται ανάμεσα στον θεμιτό περιορισμό και στην ουσιώδη στέρηση της ιδιοκτησίας. Όταν ο περιορισμός αφήνει στο ακίνητο πραγματική χρήση συμβατή με τον προορισμό του, δεν γεννάται κατ΄ ανάγκη αποζημίωση. Όταν όμως η σωρευτική επίδραση των περιορισμών αφαιρεί κάθε ουσιαστική οικονομική λειτουργία, ιδίως σε ακίνητο που κατά τον χρόνο κτήσης είχε συγκεκριμένη νόμιμη δυνατότητα αξιοποίησης, η έννομη τάξη οφείλει να εξετάζει αποζημιωτική ή άλλη εξισορροπητική λύση. Η αποζημίωση δεν αποτελεί μηχανισμό αγοράς δικαιώματος δόμησης, αλλά εγγύηση ότι το βάρος της περιβαλλοντικής προστασίας δεν θα μεταφερθεί δυσανάλογα σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη.

Στο επίπεδο της διοικητικής πρακτικής, αυτό σημαίνει ότι κάθε απόρριψη άδειας ή κάθε επιβολή περιορισμού πρέπει να αιτιολογείται με ακρίβεια. Η διοίκηση οφείλει να διακρίνει αν το ακίνητο δεν ήταν ποτέ οικοδομήσιμο, αν ήταν οικοδομήσιμο υπό προϋποθέσεις που δεν αποδεικνύονται, αν έχασε μεταγενέστερα τη δυνατότητα λόγω νέου καθεστώτος προστασίας ή αν βρίσκεται σε μεταβατική κατάσταση λόγω εκκρεμούς σχεδιασμού. Κάθε περίπτωση έχει διαφορετικές συνέπειες για τη δικαστική προστασία και για τυχόν αξίωση αποζημίωσης.

10. Χρήσεις γης και κατηγορίες κτιρίων στις εκτός σχεδίου περιοχές

Η ανάλυση της εκτός σχεδίου δόμησης δεν μπορεί να περιορίζεται στην κατοικία. Το καθεστώς διαφοροποιείται σημαντικά ανά χρήση. Η κατοικία, τα γραφεία, τα καταστήματα, τα εκπαιδευτήρια, τα ευαγή ιδρύματα, οι κλινικές, οι τουριστικές εγκαταστάσεις, οι αθλητικές εγκαταστάσεις, οι γεωργοκτηνοτροφικές εγκαταστάσεις, οι βιομηχανικές εγκαταστάσεις, οι εμπορικές αποθήκες, οι εγκαταστάσεις εφοδιαστικής, τα κέντρα δεδομένων και οι εγκαταστάσεις κοινής ωφέλειας υπάγονται σε διαφορετικούς όρους, αποστάσεις, συντελεστές και προϋποθέσεις. Ο Ν. 4759/2020 και οι μεταγενέστερες τροποποιήσεις του ενίσχυσαν αυτή τη διαφοροποίηση, ιδίως για χρήσεις που συνδέονται με παραγωγικές δραστηριότητες και οργανωμένους υποδοχείς.

Η κατοικία είναι η χρήση με τη μεγαλύτερη συμβολική φόρτιση, αλλά όχι πάντοτε με την ισχυρότερη πολεοδομική δικαιολόγηση στον εξωαστικό χώρο. Η άναρχη διάχυση κατοικίας εκτός σχεδίου επιβαρύνει υποδομές, οδικό δίκτυο, ύδρευση, αποχέτευση, πυροπροστασία, τοπίο και δημόσιες υπηρεσίες. Αντιθέτως, ορισμένες παραγωγικές ή τεχνικές χρήσεις μπορεί να έχουν λειτουργική ανάγκη εκτός σχεδίου χωροθέτησης, εφόσον εντάσσονται σε οργανωμένο σχεδιασμό και δεν δημιουργούν περιβαλλοντική ή χωρική σύγκρουση. Η σύγχρονη προσέγγιση πρέπει να διακρίνει ανάμεσα σε επιτρεπτή εκτός σχεδίου χωροθέτηση λόγω φύσης δραστηριότητας και σε εκτός σχεδίου κατοικία ως υποκατάστατο ανύπαρκτου πολεοδομικού σχεδιασμού.

Ειδική σημασία έχουν οι τουριστικές εγκαταστάσεις. Η ελληνική οικονομία εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τον τουρισμό, αλλά οι τουριστικές πιέσεις συγκεντρώνονται συχνά σε περιοχές υψηλής περιβαλλοντικής ευαισθησίας, ιδίως σε νησιά και παράκτιες ζώνες. Η ειδική υπουργική απόφαση του 2022 για ενεργειακά, πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια σε γήπεδα κάτω των οκτώ χιλιάδων και τουλάχιστον τεσσάρων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων για τουριστικά καταλύματα δείχνει την τάση μετάβασης από την απλή αριθμητική αρτιότητα σε ποιοτικά κριτήρια βιωσιμότητας. Το ίδιο πνεύμα πρέπει να διατρέχει και τις νέες εγκρίσεις τουριστικών χρήσεων μέσω ΤΠΣ ή ΕΠΣ.

11. Μεταβιβάσεις, τεχνικός έλεγχος και ευθύνη επαγγελματιών

Το 2026, ο έλεγχος εκτός σχεδίου ακινήτου πριν από μεταβίβαση ή επένδυση πρέπει να είναι σαφώς αυστηρότερος από ό,τι στο παρελθόν. Η αναφορά σε άρτιο και οικοδομήσιμο στον τίτλο, σε παλαιό τοπογραφικό ή σε συμβολαιογραφική πράξη δεν αρκεί. Χρειάζεται πλήρης τεχνικός και νομικός έλεγχος: τίτλοι και χρόνος δημιουργίας γηπέδου, τυχόν κατατμήσεις, εμβαδόν και όρια, πρόσωπο και βάθος όπου απαιτούνται, νόμιμος χαρακτήρας οδού, ισχύοντα ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ, ΤΠΣ ή ΕΠΣ, δασικοί χάρτες, αρχαιολογία, Natura, αιγιαλός, ρέματα, ειδικά διατάγματα, μεταβατικές προθεσμίες, προεγκρίσεις και τυχόν εκκρεμείς αναστολές.

Ο μηχανικός δεν μπορεί να περιορίζεται σε γεωμετρική αποτύπωση. Οφείλει να τεκμηριώνει την πολεοδομική υπαγωγή και να επισημαίνει αβεβαιότητες. Ο δικηγόρος δεν μπορεί να στηρίζεται μόνο στον τίτλο ή στην περιγραφή του ακινήτου ως άρτιου. Οφείλει να ελέγχει αν η περιγραφή ανταποκρίνεται στο σημερινό κανονιστικό πλαίσιο. Ο συμβολαιογράφος, στο πλαίσιο των δικών του καθηκόντων, πρέπει να αποφεύγει διατυπώσεις που δημιουργούν βεβαιότητα οικοδομησιμότητας όταν υφίσταται εμφανής αμφιβολία. Η ευθύνη των επαγγελματιών δεν συνίσταται στο να εγγυηθούν αποτέλεσμα που εξαρτάται από τη διοίκηση, αλλά στο να αποτυπώσουν με ακρίβεια το επίπεδο κινδύνου.

Σε επενδυτικές συναλλαγές, η δέουσα επιμέλεια πρέπει να περιλαμβάνει ειδικό όρο για την οδό και για την έκδοση προέγκρισης ή άδειας. Η καταβολή τιμήματος χωρίς προηγούμενη εξακρίβωση του οδικού καθεστώτος μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική περιουσιακή ζημία. Αντίστοιχα, σε προσύμφωνα και συμβάσεις υπό αίρεση, η αίρεση δεν πρέπει να διατυπώνεται γενικά ως έκδοση άδειας, αλλά να περιλαμβάνει κρίσιμα ενδιάμεσα σημεία: βεβαίωση όρων δόμησης, αποδοχή προσώπου σε νόμιμη κοινόχρηστη οδό, μη ύπαρξη ειδικών απαγορεύσεων και μη εφαρμογή αναστολής.

12. Δικαστική προστασία

Η απόρριψη προέγκρισης ή οικοδομικής άδειας σε εκτός σχεδίου γήπεδο μπορεί να προσβληθεί, αλλά η επιτυχία της ένδικης προστασίας εξαρτάται από το είδος της πλημμέλειας. Αν η διοίκηση ερμηνεύει εσφαλμένα το μεταβατικό καθεστώς, δεν λαμβάνει υπόψη εμπρόθεσμο αίτημα ή αγνοεί υφιστάμενη έγκυρη προέγκριση, η προσβολή μπορεί να έχει ουσιαστικές πιθανότητες. Αν όμως το πρόβλημα είναι η έλλειψη νόμιμης κοινόχρηστης οδού, η δικαστική στρατηγική δεν μπορεί να στηρίζεται απλώς στην παλαιά διοικητική πρακτική ή στη χρησιμοποίηση του δρόμου από το κοινό.

Η ένδικη προστασία πρέπει να προσαρμόζεται. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το αίτημα είναι η ακύρωση παράνομης άρνησης και η επανεξέταση με ορθή εφαρμογή του δικαίου. Σε άλλες, το ουσιαστικότερο ζήτημα είναι η αναγνώριση αποζημιωτικής αξίωσης λόγω ουσιώδους στέρησης χρήσης, ιδίως όταν ειδικό προστατευτικό καθεστώς κατέστησε το ακίνητο πρακτικά ανενεργό. Σε άλλες, η στρατηγική πρέπει να στραφεί προς τη συμμετοχή στη διαδικασία ΤΠΣ ή αναγνώρισης οδών, ώστε το ακίνητο να ενταχθεί σε κανονιστικό πλαίσιο που θα άρει την αβεβαιότητα.

Η προστατευόμενη εμπιστοσύνη παραμένει χρήσιμο επιχείρημα, αλλά δεν πρέπει να υπερεκτιμάται. Δεν επιβάλλει διατήρηση ευνοϊκού καθεστώτος εκτός σχεδίου δόμησης ούτε νομιμοποίηση πραγματικών οικιστικών καταστάσεων. Μπορεί όμως να έχει βάρος όταν ο ιδιοκτήτης απέκτησε το ακίνητο και ενήργησε καλόπιστα υπό συγκεκριμένο διοικητικό καθεστώς, ιδίως με εκδοθείσες εγκρίσεις, σημαντικές δαπάνες και σαφή διοικητική συμπεριφορά. Ακόμη και τότε, η κατάληξη δεν είναι κατ΄ ανάγκη άδεια δόμησης. Μπορεί να είναι μεταβατική προστασία, αποζημίωση ή ειδική εξισορροπητική ρύθμιση.

13. Η εκτός σχεδίου δόμηση στο νέο μοντέλο χωρικής διακυβέρνησης

Η εξέλιξη έως το 2026 δείχνει ότι η εκτός σχεδίου δόμηση δεν καταργείται άμεσα και καθολικά, αλλά αποσυνδέεται σταδιακά από την παλαιά λογική της ατομικής οικοδομησιμότητας μέσω παρεκκλίσεων. Η νέα κατεύθυνση είναι η συγκέντρωση της δόμησης σε περιοχές με σχεδιασμό, η προστασία της μη πολεοδομημένης γης, η αναγνώριση οδών με ενιαία κριτήρια και η λειτουργία των ΤΠΣ ως βασικού μηχανισμού καθορισμού χρήσεων και όρων. Αυτό δεν είναι μόνο περιβαλλοντική επιλογή. Είναι και επιλογή διοικητικής ορθολογικότητας, επειδή η άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση δημιουργεί κόστος υποδομών, κινδύνους πολιτικής προστασίας, δυσκολία παροχής υπηρεσιών και απώλεια τοπίου.

Η μετάβαση όμως δεν μπορεί να γίνει με τρόπο που αγνοεί την ασφάλεια δικαίου. Η διοίκηση οφείλει να επιταχύνει τα ΤΠΣ, να ολοκληρώσει τις μελέτες αναγνώρισης οδών, να εκδώσει σαφείς κανονιστικές πράξεις και να αποφύγει διαδοχικές παρατάσεις που παρατείνουν την αβεβαιότητα χωρίς να λύνουν το ζήτημα. Ο ιδιοκτήτης δεν δικαιούται να απαιτεί διατήρηση κάθε παλαιάς παρέκκλισης, δικαιούται όμως να γνωρίζει με σαφήνεια αν το ακίνητό του μπορεί να αξιοποιηθεί και με ποιους όρους. Η ασάφεια δεν προστατεύει το περιβάλλον. Μεταθέτει το κόστος σε τυχαίους ιδιώτες, επιβαρύνει τη διοίκηση και παράγει νέα δικαστική ύλη.

Το ορθότερο μοντέλο είναι η αντικατάσταση των γενικών παρεκκλίσεων με ρητές χωρικές επιλογές. Όπου η εκτός σχεδίου δόμηση είναι περιβαλλοντικά και λειτουργικά ανεκτή, πρέπει να επιτρέπεται με καθαρούς όρους, επαρκείς υποδομές και τεκμηριωμένη πρόσβαση. Όπου δεν είναι ανεκτή, πρέπει να αποκλείεται ρητά, με πρόβλεψη για την τύχη των υφιστάμενων περιουσιακών καταστάσεων και για την αποφυγή δυσανάλογης ατομικής επιβάρυνσης. Η χώρα δεν χρειάζεται περισσότερες σιωπηρές εξαιρέσεις. Χρειάζεται λιγότερες, σαφέστερες και καλύτερα αιτιολογημένες ρυθμίσεις.

14. Πρακτικός οδηγός ελέγχου εκτός σχεδίου ακινήτου το 2026

Ο έλεγχος πρέπει να ξεκινά από τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου και την αλυσίδα τίτλων. Κάθε κατάτμηση, συνένωση, αναδασμός, απαλλοτρίωση ή μεταβολή ορίων μπορεί να επηρεάζει την αρτιότητα. Ακολουθεί ο έλεγχος εμβαδού, προσώπου και βάθους με βάση το εφαρμοστέο καθεστώς. Η διαπίστωση τεσσάρων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων δεν αρκεί. Πρέπει να εξετάζεται αν απαιτείται πρόσωπο σε συγκεκριμένη κατηγορία οδού, αν η οδός είναι νόμιμα κοινόχρηστη και αν το γήπεδο εμπίπτει σε παλαιά ή νεότερη παρέκκλιση που εξακολουθεί να παράγει αποτελέσματα.

Στη συνέχεια ελέγχονται οι χρήσεις γης και οι ειδικοί όροι. Η ύπαρξη ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ, ΤΠΣ υπό εκπόνηση, ΕΠΣ, ειδικού διατάγματος ή περιοχής προστασίας μπορεί να αλλάζει πλήρως το αποτέλεσμα. Ελέγχονται δασικοί χάρτες, αρχαιολογικοί περιορισμοί, αιγιαλός, παραλία, ρέματα, Natura, οριοθετήσεις οικισμών και τυχόν αναστολές έκδοσης αδειών. Για νησιωτικές και τουριστικά πιεσμένες περιοχές απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή στη φέρουσα ικανότητα και σε ειδικά σχέδια ή προσωρινές αναστολές.

Τέλος, ελέγχεται το διαδικαστικό ιστορικό: αίτηση για βεβαίωση όρων δόμησης, αίτηση προέγκρισης, οικοδομική άδεια, αναθεώρηση, ισχύς προέγκρισης, εφαρμογή του άρθρου 40 Ν. 4759/2020 και παράταση έως 30.6.2026. Αν υπάρχει προέγκριση, πρέπει να εξετάζεται αν στηρίζεται σε πλήρη και ορθή κρίση περί οδού. Αν υπάρχει μόνο παλαιό τοπογραφικό ή παλαιά βεβαίωση, χρειάζεται επανέλεγχος με βάση τη νομολογία του 2023 και τις νεότερες διοικητικές οδηγίες.

15. Βασικές πηγές και νομολογία

Κρίσιμες διατάξεις: άρθρα 17, 24, 25 και 21 παρ. 4 Συντάγματος, άρθρο 1 Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου ΕΣΔΑ, ΝΔ 17.7/16.8.1923, από 6.10.1978 ΠΔ, από 24.5.1985 ΠΔ, Ν. 1650/1986, Ν. 3028/2002, Ν. 3937/2011, Ν. 4067/2012, Ν. 4447/2016, ΠΔ 59/2018, Ν. 4759/2020, Ν. 4819/2021 ιδίως άρθρα 162 έως 166, Ν. 4982/2022 για οργανωμένους υποδοχείς επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, Ν. 5106/2024 για ζητήματα αστικής πολιτικής και ανθεκτικότητας, Ν. 5167/2024 ως ενδιάμεσος σταθμός παρατάσεων, Ν. 5261/2025 άρθρο 75 και ΠΔ της 15.4.2025, ΦΕΚ Δ 194/2025.

Κρίσιμη νομολογία: ΟλΣτΕ 176/2023, ΟλΣτΕ 992/2023, ΣτΕ 1206/2023 για την απαίτηση προσώπου σε νόμιμη κοινόχρηστη οδό, ΟλΣτΕ 2340/2023 για τον κοινόχρηστο χαρακτήρα οδών διανομών και την αδυναμία εξαγοράς τους από ιδιώτες που τις κατέχουν αυθαίρετα, ΣτΕ 3135/2002, ΣτΕ 70/2017 και η συναφής νομολογία για αποζημίωση σε περίπτωση ουσιώδους στέρησης χρήσης λόγω προστατευτικών περιορισμών, ΣτΕ 5504/2012 για την προστατευόμενη εμπιστοσύνη και τα όρια της σε εκτός σχεδίου περιοχές, ΣτΕ 665/2018, ΣτΕ 962/2018, ΣτΕ 1652/2019 και ΣτΕ 4046/2015 για ζητήματα οδών και οικοδομησιμότητας, καθώς και ΕΔΔΑ Sporrong και Lönnroth κατά Σουηδίας, Zante Μαραθωνήσι ΑΕ κατά Ελλάδας, Stretch κατά Ηνωμένου Βασιλείου, Depalle κατά Γαλλίας, Kopecky κατά Σλοβακίας και G.I.E.M. S.r.l. κ.ά. κατά Ιταλίας για την περιουσιακή διάσταση, τη νόμιμη προσδοκία, τη δίκαιη ισορροπία και τις κυρώσεις σε πολεοδομικά ζητήματα.

Επικαιροποιημένα σημεία ελέγχου 2026

Ηλεκτρονικές πηγές

ΕΛΙΝΥΑΕ, Ν. 4759/2020, άρθρα 31 επ.

ΕΛΙΝΥΑΕ, Ν. 5261/2025, άρθρο 75 παρ. 8.

ΥΠΕΝ, πλατφόρμα συμμετοχής Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

ΦΕΚ Δ 194/2025, ΠΔ οριοθέτησης οικισμών κάτω των δύο χιλιάδων κατοίκων.

Εθνική Αρχή Διαφάνειας, έλεγχος εκτός σχεδίου δόμησης μετά την ΟλΣτΕ 176/2023.

Δημόσιες ανακοινώσεις ΥΠΕΝ για μελέτες αναγνώρισης οδών και χρονοδιάγραμμα 2026 έως 2027.

♦-♦-♦

Categories: Νομοθεσία

Tags: 5/26, Δικαίωμα ιδιοκτησίας, Εκτός σχεδίου δόμηση, Ιδιοκτησιακά θέματα, Νομολογία, Οικοδομική άδεια, Παναγιώτης Γαλάνης, Πολεοδομική νομοθεσία, N. 4759/2020