Εγκαταλελειμμένοι οικισμοί, με λιγότερους από 150 κατοίκους, θα είναι οι περιοχές υποδοχής των συνεταιρισμών
Του ΑΡΓΥΡΗ ΔΕΜΕΡΤΖΗ | ΕΛΕΥΘΕΡΟΤΥΠΙΑ
ΑΡΧΙΖΕΙ το κυνήγι του χαμένου θησαυρού για περισσότερες από 350.000 ελληνικές οικογένειες, μέλη των συνολικά 550 ενεργών οικοδομικών συνεταιρισμών.
Με το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, που σύμφωνα με προαναγγελία που έκανε ο αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ Ν. Ταγαράς κατατίθεται τις επόμενες ημέρες για ψήφιση στη Βουλή, οι συνεταιριστές βγαίνουν από καραντίνα πολλών δεκαετιών.
Ταυτοχρόνως όμως υποχρεώνονται να εγκαταλείψουν οριστικά τις ιδιοκτησίες τους, όταν πρόκειται για εκτάσεις των οποίων δεν είναι δυνατή η οικιστική αξιοποίηση, λόγω δασικών, ιδιοκτησιακών και δικαστικών εμπλοκών και απαγορεύσεων.
Με τη μέθοδο της ανταλλαγής γης οι συνεταιρισμοί, παραδίδοντας τις παλιές εκτάσεις τους στο Δημόσιο, θα μπορούν να αποκτήσουν «εισιτήριο δόμησης» σε νέες «καθαρές» πολεοδομημένες δημόσιες εκτάσεις.
Τις νέες περιοχές υποδοχής των συνεταιρισμών αναλαμβάνει το κράτος την υποχρέωση να εντοπίσει και να οριοθετήσει, εφαρμόζοντας Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣΠΕΡΑΑ), όπως τα ονομάζει το υπουργείο, στον πυρήνα είτε πλησίον σε «εγκαταλελειμμένους, μικρούς και φθίνοντες οικισμούς» της ελληνικής περιφέρειας.
Παραμένοντες
Λίγοι, υπολογίζονται σε μερικές δεκάδες, θα είναι οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί που επιτρέπει το νέο νομοσχέδιο να παραμείνουν στην έκταση που διαθέτουν σε Αττική ή οποιοδήποτε άλλο σημείο της χώρας και να την αξιοποιήσουν υπό αυστηρές προϋποθέσεις.
Οι κατηγορίες των συνεταιρισμών που θα παραμείνουν και οι όροι αξιοποίησης των εκτάσεών τους όλα δείχνουν ότι είναι και, μέχρι την τελική ψήφιση του νομοσχεδίου στη Βουλή, θα παραμείνουν αντικείμενο πιέσεων και διαβουλεύσεων, μεταξύ κυβερνητικών αρμοδίων και ενδιαφερομένων.
Με τα μέχρι τώρα δεδομένα παραμένουν στη θέση τους κατά βάση συνεταιρισμοί που διαθέτουν νομίμως δασικές μεν εκτάσεις, αλλά με ρυμοτομικό σχέδιο και οικιστική καταλληλότητα, που έχει εγκριθεί πριν από την ισχύ της αυστηρής δασικής προστασίας του Συντάγματος 1975, οι οποίοι θα μπορούν να αξιοποιήσουν οικιστικά, δηλαδή να χτίσουν έως 25% της συνολικής έκτασης, να διαμορφώσουν άλλο 25% της έκτασης σε χώρους κοινόχρηστους και πρασίνου, δίνοντας παράλληλα εισφορά γης στο Δημόσιο το 50% της έκτασής τους, αφού πρώτα εκπονήσουν και εφαρμόσουν με δικές τους δαπάνες σχέδιο δάσωσης και συντήρησης της βλάστησης.
Μετακομίζουν
Από το σύνολο λοιπόν των 550 ενεργών συνεταιρισμών η συντριπτική πλειοψηφία θα πάρει υποχρεωτικά το δρόμο της αναζήτησης νέας έκτασης και της μετακόμισης.
Οι συνεταιρισμοί μπορούν να μετακομίσουν για να χτίσουν τόσο στον πυρήνα όσο και στην ευρύτερη περιοχή μικρών οικισμών στην ηπειρωτική Ελλάδα, εκτός των περιοχών Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας, Ηρακλείου Κρήτης και μεγάλων νησιών εκτός Κρήτης και Εύβοιας.
Το νομοσχέδιο λέει επίσης ότι η έκταση που αποδίδεται ως αντάλλαγμα πρέπει να βρίσκεται στην ίδια ή σε όμορη Περιφέρεια με το ακίνητο ανταλλαγής, ενώ κατ’ εξαίρεση τα ακίνητα ανταλλαγής που βρίσκονται εντός Αττικής δύναται να ανταλλάσσονται με εκτάσεις σε όλη την επικράτεια.
Ασφυκτικές προθεσμίες
Επειτα από πολυετή λήθαργο που είχε επιβάλει η πολιτεία στους συνεταιρισμούς, οι διαδικασίες εγκρίσεων, ανταλλαγής της έκτασης και εν συνεχεία πολεοδόμησης και δόμησης, σύμφωνα με το νομοσχέδιο, θα «τρέξουν» ταχύτατα. Μάλιστα προβλέπονται συνέπειες ακόμη και απώλειας του δικαιώματος ανταλλαγής, για όσους συνεταιρισμούς χάσουν τις προθεσμίες. Συγκεκριμένα προβλέπεται ότι:
1- Εντός τριών μηνών από την υποβολή της αίτησης του συνεταιρισμού, που θα γίνεται στη διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού του υπουργείου ΠΕΚΑ, με αντικείμενο την ανταλλαγή της ιδιοκτησίας του συνεταιρισμού με ακίνητο ιδιοκτησίας του Δημοσίου, μαζί με τα απαραίτητα δικαιολογητικά (περιγραφή ακινήτου, εμπράγματα δικαιώματα, προσημειώσεις, υποθήκες κ.λπ.) το κράτος αναλαμβάνει την υποχρέωση μέσω του ΥΠΕΚΑ σε συνεργασία με τη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας, να ενημερώσει το συνεταιρισμό για την αποδοχή ή απόρριψη της αίτησής του. Σε περίπτωση αποδοχής της αίτησης γνωστοποιούνται στο συνεταιρισμό τα στοιχεία του ακινήτου, ιδιοκτησίας του Δημοσίου, στο οποίο θα μετακομίσει.
Ο συνεταιρισμός έχει δικαίωμα να υποδείξει περιοχή εκδηλώνοντας προτίμηση αλλά τον τελικό λόγο θα έχει το Δημόσιο, ενώ θα τηρηθεί αυστηρή σειρά προτεραιότητας για την παραχώρηση των νέων εκτάσεων στους συνεταιρισμούς, με εννέα κριτήρια κατάταξης. Το προτεινόμενο ακίνητο ιδιοκτησίας του Δημοσίου, λέει το νομοσχέδιο «οφείλει να είναι ελεύθερο βαρών, διεκδικήσεων και τυχόν άλλων περιορισμών αρχαιολογικής, περιβαλλοντικής, δασικής ή άλλης σχετικής νομοθεσίας».
2- Εντός αποκλειστικής προθεσμίας 60 ημερών ο συνεταιρισμός υποχρεούται να αποδεχθεί εγγράφως την ανταλλαγή της έκτασής του με το προτεινόμενο ακίνητο του ελληνικού Δημοσίου, ενώ υπογραμμίζεται ότι «άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας των 60 ημερών συνεπάγεται απώλεια του δικαιώματος ανταλλαγής». Δηλαδή οι πολλές εκατοντάδες ή χιλιάδες μέλη ενός συνεταιρισμού καλούνται να αποφασίσουν υπό πίεση αν θα αποδεχθούν τη μετακόμισή τους από -συνήθως- περιοχές-φιλέτα σε παράκτιες περιοχές των αστικών και τουριστικών περιοχών που όμως δεν θα μπορούν να χτίσουν σε κάποια περιοχή δίπλα σε εγκαταλελειμμένο οικισμό της περιφέρειας ή αλλιώς να χάσουν οριστικά την ανταλλαγή της έκτασης με δικαίωμα δόμησης.
Η ανταλλαγή θα εγκρίνεται με κοινή υπουργική απόφαση των υπουργών Οικονομικών και ΠΕΚΑ, η οποία μαζί με τα σχετικά διαγράμματα των δύο ακινήτων θα δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Παράλληλα ο σχετικός τίτλος ιδιοκτησίας θα μεταγράφεται στη μερίδα του υποθηκοφυλακείου και των δύο ακινήτων, όπως επίσης και στο κτηματολόγιο.
3- Εντός ενός έτους από τη χορήγηση του νέου τίτλου ανταλλαγής της έκτασης ο οικοδομικός συνεταιρισμός είναι υποχρεωμένος να υποβάλει για έγκριση την πολεοδομική μελέτη. Πάλι το νομοσχέδιο θέτει ασφυκτικές προθεσμίες και προβλέπει βαριές συνέπειες. Λέει ότι αν περάσει μεγαλύτερο χρονικό διάστημα του ενός έτους από τη χορήγηση του νέου τίτλου χωρίς να υποβληθεί η πολεοδομική μελέτη για έγκριση ο τίτλος κυριότητας θα εκπίπτει και η αντίστοιχη έκταση θα δίνεται σε άλλον οικοδομικό συνεταιρισμό ή ιδιώτη, σύμφωνα με τον εγκεκριμένο πίνακα προτεραιότητας που θα τηρείται στην ηλεκτρονική διαδικασία της τράπεζας γης.
Παράλληλα παρατείνεται για επιπλέον τρία έτη, δηλαδή αυξάνεται από 10 στα 13 έτη, η αποκλειστική προθεσμία που ισχύει από την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης όσον αφορά τη δαπανηρή εκτέλεση των έργων υποδομής στις εκτάσεις των οικοδομικών συνεταιρισμών, ενώ ανοίγουν και δουλειές για εργολάβους.
Προβλέπεται ότι η δαπάνη της μελέτης κατασκευής και εκτέλεσης των έργων υποδομής και διαμόρφωσης του χώρου «βαρύνει τα οριζόμενα φυσικά ή νομικά πρόσωπα», δηλαδή τους συνεταιριστές και το συνεταιρισμό, τα οποία δύναται να αναθέτουν την εκτέλεσή τους σε τρίτους έναντι ανταλλάγματος.
Βεβαίως όχι μόνον τα έργα υποδομής αλλά ολόκληρα τα οικιστικά προγράμματα των συνεταιρισμών θα μπορούν να ανατίθενται σε κατασκευαστικούς ομίλους, με κανόνες ιδιωτικής πολεοδόμησης.
Οι δικαιούχοι και τα 9 κριτήρια κατάταξης
ΜΕ ΕΝΝΕΑ διαφορετικά κριτήρια κατάταξης θα πάρουν σειρά προτεραιότητας οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί για να αποκτήσουν μέσω της ανταλλαγής γης νέα έκταση με δικαίωμα δόμησης. Η σειρά προτεραιότητας θα διαμορφωθεί αυτόματα μέσω της ηλεκτρονικής λειτουργίας της τράπεζας γης, που θα θέσει σε εφαρμογή το υπουργείο Περιβάλλοντος. Οι περιοχές και τα όρια των ζωνών υποδοχής των συνεταιρισμών, αφού προηγηθεί έκδοση βεβαίωσης καταλληλότητάς τους από το υπουργείο Περιβάλλοντος θα καταγράφονται πάλι με ευθύνη του ΥΠΕΚΑ σε ειδική βάση δεδομένων της εταιρείας του κτηματολογίου (ΕΚΧΑ Α.Ε.) και σε ειδικά χαρτογραφικά της υπόβαθρα, στα οποία οι ενδιαφερόμενοι θα έχουν πρόσβαση για να διαλέξουν. Η επιλογή της έκτασης θα γίνεται λαμβάνοντας υπόψη τη σειρά προτεραιότητας και προτίμησης.
Δικαιούχοι της ανταλλαγής, σύμφωνα με το νομοσχέδιο, είναι «όλοι οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί, καθώς και φυσικά ή νομικά πρόσωπα που είναι ιδιοκτήτες (κύριοι) δασών ή δασικών εκτάσεων ή εκτάσεων όπου απαγορεύεται η δόμηση ή διέπονται από ειδικό καθεστώς προστασίας (δάση, δασικές εκτάσεις, κηρυγμένοι αρχαιολογικοί χώροι) ή αποτελούν τμήμα γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας ή δεν μπορούν να αξιοποιηθούν για άλλους λόγους προστασίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις».
Οι εννέα κατηγορίες με βάση τις οποίες κατατάσσονται οι δικαιούχοι οικοδομικοί συνεταιρισμοί σε σειρά προτεραιότητας για την ανταλλαγή της έκτασης είναι οι εξής:
- Οικοδομικοί συνεταιρισμοί για τους οποίους έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση που προβλέπει ανταλλαγή της μη κατάλληλης έκτασής τους ή αντίστοιχης αποζημίωσης.
- Οικοδομικοί συνεταιρισμοί, των οποίων οι εκτάσεις έχουν ήδη ενταχθεί σε ρυμοτομικό σχέδιο και μετά την ψήφιση του ν.998/1979 τα σχέδια αυτά είτε κρίθηκαν άκυρα είτε πρέπει να ακυρωθούν γιατί βρίσκονται σε απαγορευτικές για δόμηση περιοχές, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου αυτού (δάση, δασικές εκτάσεις κ.λπ.).
- Οικοδομικοί συνεταιρισμοί των οποίων οι εκτάσεις υπήχθησαν σε διαδικασία ένταξης σε ρυμοτομικό σχέδιο και διακόπηκε μετά την έναρξη ισχύος του ν.998/1979 και οι οποίοι έχουν άδεια κτήσης.
- Οικοδομικοί συνεταιρισμοί, των οποίων οι εκτάσεις έχουν ήδη ενταχθεί σε ρυμοτομικό σχέδιο και είτε κρίθηκαν άκυροι είτε πρέπει να ακυρωθούν γιατί υπήχθησαν μεταγενέστερα σε ειδικό καθεστώς προστασίας.
- Οικοδομικοί συνεταιρισμοί που είχαν προωθήσει τη διαδικασία έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης σύμφωνα με το Π.Δ. 93/1987 και η διαδικασία διεκόπη για διάφορους λόγους (έλλειψη ΠΕΡΠΟ κ.λπ.).
- Οικοδομικοί συνεταιρισμοί που έχουν εγκεκριμένη απόφαση οικιστικής καταλληλότητας με το Π.Δ. 93/1987.
- Φορείς ιδιωτικών πολεοδομήσεων των οποίων η πολεοδομική μελέτη έχει εκπονηθεί και προωθηθεί για έγκριση με το ν.1947/1991 και κρίθηκε μη νόμιμη από το ΣτΕ, λόγω έλλειψης εγκεκριμένου χωροταξικού πλαισίου.
- Φορείς ιδιωτικών πολεοδομήσεων για τις οποίες έχει εκδοθεί απόφαση οικιστικής καταλληλότητας κατά τις διαδικασίες του ν. 1947/1991. Και,
- Οικοδομικοί συνεταιρισμοί που είναι κύριοι δασών και δασικών εκτάσεων και μετά την ψήφιση του ν.998/1979 δεν κατέστη δυνατή η προώθηση καμίας διαδικασίας συνυπολογίζοντας για την προτεραιότητα το έτος κτήσης κυριότητας.
Ανταλλαγές με μαθηματικό τύπο
Πώς θα υπολογίζεται η αξία της παλιάς και νέας έκτασης
ΜΕ ΜΑΘΗΜΑΤΙΚΟ τύπο θα γίνεται ο υπολογισμός της επιφάνειας της νέας έκτασης που θα παίρνει ο οικοδομικός συνεταιρισμός σε αντάλλαγμα της παλαιάς έκτασής του που θα πηγαίνει στο Δημόσιο.
Η ανταλλαγή των εκτάσεων θα γίνεται κατά βάση χωρίς οικονομική επιβάρυνση του συνεταιρισμού, με στόχο να ανταλλάσσονται ίσης αξίας ακίνητα. Στις περιπτώσεις όμως που ο συνεταιρισμός θα πάρει νέα έκταση με εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη, τότε η αξία της έκτασης που θα παραδίδει ο συνεταιρισμός στο Δημόσιο θα μειώνεται κατά 50% και για να καλυφθεί η διαφορά ο οικοδομικός συνεταιρισμός θα πληρώνει ειδική χρηματική εισφορά.
Για την ανταλλαγή προβλέπεται ότι λαμβάνεται υπόψη η τιμή ζώνης της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο ανταλλαγής καθώς και η τιμή ζώνης της περιοχής που βρίσκεται η έκταση που αποδίδεται ως αντάλλαγμα.
Για τα ακίνητα που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης, σύμφωνα με το σύστημα του υπουργείου Οικονομικών, στην περιοχή του ακινήτου, για τον υπολογισμό της αξίας λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης, που ισχύει στην τοπική δημοτική κοινότητα όπου βρίσκεται η έκταση και σε περίπτωση που δεν έχει καθοριστεί αυτή, η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα όπου βρίσκεται η έκταση. Σε κάθε περίπτωση σημειώνεται ότι η αποδιδόμενη έκταση δεν μπορεί να υπερβαίνει σε ποσοστό το 80% της έκτασης του ακινήτου ανταλλαγής.
Το προφίλ των νέων περιοχών
Η μεταφορά των οικοδομικών συνεταιρισμών θα γίνει σε περιοχές που βρίσκονται κοντά σε οικισμούς προ του 1923 είτε σε εγκαταλελειμμένους οικισμούς (με λιγότερους των 150 μονίμων κατοίκων), με ενιαία έκταση τουλάχιστον 50 στρεμμάτων. Και εκτός από την κατοικία, όπως αρχικά προβλεπόταν, θα μπορούν να υπάρχουν όλες οι χρήσεις που επιτρέπονται στην ευρύτερη περιοχή, όπως αμιγής και γενική κατοικία, πολεοδομικό κέντρο, δραστηριότητες τουρισμού -αναψυχής, παραθεριστική κατοικία κ.ά. Το 50% της συνολικής έκτασης του νέου οικισμού θα πρέπει να είναι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι.
Οι συνεταιριστές θα παίρνουν συγκεκριμένο τμήμα της έκτασης ως οικόπεδο για δόμηση, μετά την πολεοδόμηση της περιοχής και τη δημιουργία των κοινόχρηστων υποδομών. Ο μέσος συντελεστής δόμησης θα είναι 0,4 για την κατοικία και 0,6 για ειδικές χρήσεις. Η μέση πυκνότητα των νέων οικοδομικών συνεταιρισμών είναι 50 άτομα ανά εκτάριο και το ύψος των κτηρίων θα είναι τα 7,5 μέτρα. Εδώ μπορεί να προστεθούν ακόμη 1,5 μέτρα αν πρόκειται να κατασκευαστεί στο κτήριο στέγη.
Έντυπη Έκδοση | Κυριακάτικη Ελευθεροτυπία, Κυριακή 29 Ιουνίου 2014
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Οι αναδημοσιεύσεις έχουν σαν στόχο την ενημέρωση για τα τρέχοντα δασικά και περιβαλλοντικά θέματα και δημοσιοποιούνται με σκοπό να προκαλέσουν τον διάλογο και να εκφρασθούν οι απόψεις όλων, είτε αυτές είναι θετικές είτε αρνητικές, σε σχέση με τα δημοσιεύματα που κυκλοφορούν. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρείται ότι οι αναρτήσεις απηχούν τις προσωπικές απόψεις των διαχειριστών της σελίδας.
ΚατηγορίεςΔόμηση - Αυθαίρετα
Απάντηση