Ρυμοτομία, τακτοποίηση και προσκύρωση οικοπέδων: τι πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης

Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου και Δικαίου της Ενέργειας,
Υπ. Δρ. Νομικής ΕΚΠΑ
panagiotisgln@gmail.com

Στο παρόν άρθρο φωτίζουμε τις έννοιες της ρυμοτομίας, τακτοποίησης και προσκύρωσης οικοπέδων προς κατατόπιση του ιδιοκτήτη. Σε κάθε περίπτωση, απαιτείται η νομική συμβουλή του δικηγόρου για την ασφάλεια της ιδιοκτησίας[1].

Η πράξη εφαρμογής (πλέον ρυμοτομικά σχέδια εφαρμογής, Ν. 4759/2020) εξειδικεύει την εισφορά σε γη, θέτει τα θεμέλια για τον υπολογισμό της εισφοράς σε χρήμα, ενώ ο βασικός της σκοπός συνίσταται στον επακριβή καθορισμό των εδαφικών εκτάσεων που ρυμοτομούνται για κοινόχρηστους χώρους ή καταλαμβάνονται από κοινωφελή έργα.

Ήδη, λοιπόν, ο πρώτος πολεοδομικός νόμος, ήτοι το ΝΔ 17-7-1923 προβλέπει τρεις πράξεις εφαρμογής για κάθε οικόπεδο που δεν πληροί της προϋποθέσεις:

  1. Ρυμοτομία: είναι η αφαίρεση των ιδιοκτησιών που κατά το σχέδιο καταλαμβάνονται ολικώς ή μερικώς από κοινόχρηστους χώρους. Κατ’ άρθρ. 276 παρ. 1 ΚΒΠΝ, ο καθορισμός στο εγκεκριμένο σχέδιο κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων χορηγεί δικαίωμα αναγκαστικής απαλλοτρίωσης λόγω δημόσιας ωφέλειας των ακινήτων που καταλαμβάνονται από αυτούς. Γίνεται διάκριση κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων ως προς την κήρυξη της απαλλοτρίωσης. Για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων η απαλλοτρίωση κηρύσσεται με μόνη την πράξη έγκρισης/τροποποίησης/επέκτασης του σχεδίου (που δημοσιεύεται στο ΦΕΚ), χωρίς καμία άλλη ενέργεια
  2. Τακτοποίηση: πρόκειται για την ανταλλαγή και προσθαφαίρεση εδαφικών τμημάτων δύο ή περισσότερων γειτονικών ακινήτων, για να καταστούν άρτια και οικοδομήσιμα. Σκοπείται και η αρτιοποίηση των μη άρτιων, αλλά και ο πλήρης κατά το δυνατόν ορθογωνισμός τους και η ευθυγράμμιση των πλευρών τους (άρτια κατά τον κανόνα). Η καταλληλότητα οικοπέδου προς ανοικοδόμηση κρίνεται και σε σχέση με τα υπόλοιπα οικόπεδα (βλ. ΝΟΚ 7 παρ. 7). Κατ’ άρθρ. 300 παρ. 2 ΚΒΠΝ, η τακτοποίηση των οικοπέδων ενεργείται μεταβαλλομένων εν ανάγκη αυτών κατά τη θέση, το σχήμα και το μέγεθος, έτσι ώστε κάθε ένα από αυτά να αποκτήσει διάταξη που να ανταποκρίνεται πληρέστερα στις ανάγκες και το σκοπό της χρησιμοποίησης αυτού και του συνόλου των οικοδομήσιμων οικοπέδων που βρίσκονται στην ίδια πόλη/κώμη/ίδια περιοχή και διέπονται από κοινές διατάξεις. Κατά την τακτοποίηση αυτή αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή των τμημάτων των τακτοποιητέων οικοπέδων που καταλαμβάνονται από οικοδομές. Δεν αποκλείεται η τακτοποίηση τμημάτων καταλαμβανόμενων από παραπήγματα και ετοιμόρροπα κτήρια.
  3. Προσκύρωση: πρόκειται για την πράξη της διοίκησης που συνίσταται στην αφαίρεση ιδιοκτησίας από τον ιδιοκτήτη της και την απονομή της στον ιδιοκτήτη άλλου όμορου οικοπέδου, με σκοπό τη δημιουργία άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων. Η προσκύρωση είναι πράξη αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, οπότε καταβάλλεται αποζημίωση. Η πράξη τακτοποίησης και προσκύρωσης διενεργείται ταυτόχρονα την πράξη αναλογισμού αποζημίωσης, οπότε και κατανέμεται μεταξύ των περισσότερων υπόχρεων. Μπορεί, βεβαίως, να οφείλεται αποζημίωση και για πράξη τακτοποίησης (οπότε εκδίδονται ταυτόχρονα πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης). Νομοθετική πρόβλεψη της προσκύρωσης εντοπίζεται στα άρθρ. 302, 304 κλπ. ΚΒΠΝ. Η προσκύρωση αφορά την περίπτωση που το μη οικοδομήσιμο οικόπεδο (μη άρτιο), το οποίο δεν μπορεί να τακτοποιηθεί για νομικούς ή πραγματικούς λόγους, οπότε αφαιρείται αναγκαστικά από τον ιδιοκτήτη του και προσκυρώνεται σε κάποιο γειτονικό.  Υπάρχει προτεραιότητα του λιγότερου επαχθούς μέτρου έναντι του περισσότερο επαχθούς κατ’ εφαρμογή της αρχής της αναλογικότητας από τον νομοθέτη του 1923. Και τούτο διότι η προσκύρωση συνιστά βαθιά επέμβαση στην ιδιοκτησία.

[1] Για περισσότερα βλ. Γαλάνης Π., Τακτοποίηση και προσκύρωση οικοπέδων, ΤΝΠ QUALEX Νομική Βιβλιοθήκη (ανάρτηση: 10.4.2020).

 


 



ΚατηγορίεςΔιάφορα

Tags: , ,

Απάντηση

Αρέσει σε %d bloggers: