Οικισμοί μέχρι 2000 κατοίκους, οικισμοί προ του 1923, πολεοδόμηση με ιδιωτική πρωτοβουλία και άλλες ειδικές περιπτώσεις του Δικαίου της Δόμησης, μετά και τον Ν. 4759/2020

Παναγιώτης Γαλάνης, Δικηγόρος, Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ, Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ info@pgalanislaw.gr , www.pgalanislaw.gr

Εισαγωγή

Ορισμοί και νομοθετήματα του Δικαίου της Δόμησης

Το Δίκαιο της Δόμησης εμπεριέχει τους κανόνες δικαίου που διέπουν την ανέγερση κτισμάτων σε εντός ή εκτός σχεδίου περιοχές, ήτοι την οικοδομική εκμετάλλευση των ακινήτων για ποικίλους σκοπούς, π.χ. στέγαση, εργασία, παραγωγικές δραστηριότητες κλπ. [1]

Προσδιορίζει, επεξηγηματικά, το (συνταγματικό) δικαίωμα δόμησης της ιδιοκτησίας.

Προλαμβάνει αρνητικές συνέπειες από την οικοδομική δραστηριότητα και ικανοποιεί σκοπούς δημοσίου συμφέροντος, π.χ. υγιεινή, ασφάλεια, προστασία περιβάλλοντος κλπ.

Οι ρυθμίσεις του αφορούν θέματα μεταξύ άλλων:

1. Την αδειοδότηση της δόμησης
2. Τον έλεγχο του δομημένου περιβάλλοντος
3. Την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης

Νομοθετήματα που αφορούν το Δίκαιο της Δόμησης είναι και τα ακόλουθα:

• Ο Ν. 1577/1985 (ΓΟΚ του 1985)
• Ο Ν. 4030/2011 (Άδειες Δόμησης)
• Ο Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ του 2012)
• Ο Ν. 4495/2017 (ο νυν ισχύων), μετά και τον Ν. 4759/2020
• Το ΠΔ της 23.2.1978 (κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης)
• Το ΠΔ της 13.11.1978 (παραδοσιακοί οικισμοί)
• Το ΠΔ της 2.3.1981 (δόμηση σε οικισμούς προ του 1923)
• Το ΠΔ της 24.5.1985 (εκτός σχεδίου δόμηση)
• Το ΠΔ της 16.8.1923 (συμπλήρωση των στοιχείων του τρόπου καθορισμού των εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου οικισμών)
• Το ΠΔ της 24.4.1985 (τρόπος οριοθέτησης οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους)
• Το ΠΔ της 4.11.2011 (όροι και περιορισμοί δόμησης οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους)

Οικιστική περιοχή και ειδικά καθεστώτα δόμησης

Η οικιστική περιοχή, βάσει του Ν. 4447/2016 είναι η περιοχή που εξυπηρετεί την οργανωμένη διαβίωση σε όλες τις πτυχές της. Περιλαμβάνει:

• Τις πολεοδομημένες περιοχές εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, Α και Β κατοικίας
• Τις περιοχές εντός ορίων οικισμών προ του 1923 ή με πληθυσμό ως 2000 κατοίκους χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο
• Τις προς πολεοδόμηση περιοχές είτε που προτείνονται με το ΤΠΣ είτε με προγενέστερα ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ αλλά δεν ολοκληρώθηκε η πολεοδόμησή τους

Επίσης περιλαμβάνει:

• τις ΠΕΡΠΟ (Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης), βλ. άρθρ. 25 ν. 2508/1997 για Α ή Β κατοικία και
• τις ΠΠΑΙΠ (Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης), βλ. άρθρ. 1 ν. 4280/2014 για Α ή Β κατοικία

Επιπρόσθετα, επιδιώκει να ρυθμίσει τον εξωαστικό χώρο ως εξής:

• με τις περιοχές που καθορίζονται και οργανώνονται ως οργανωμένοι υποδοχείς παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, βάσει του ν. 2547/1997: σε αυτές περιέχονται όλες οι παραγωγικές δραστηριότητες σε ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ βάσει του Ν 2508/1997, οι άτυπες συγκεντρώσεις μεταποίησης, ΕΣΧΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ, ΒΕΠΕ, ΒΙΠΑ, ΠΟΑΠΔ κλπ.
• με τις περιοχές ειδικής προστασίας (ΠΕΠ): για την προστασία του περιβάλλοντος και της διατήρησης αναλλοίωτου αυτού.
• με τις περιοχές εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών που βρίσκονται γύρω από τις οικιστικές περιοχές ή τις περιοχές παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, όπου καθορίζονται όροι και περιορισμοί δόμησης[2]

Συναφές είναι το πρόβλημα της νομικής φύσης του ΤΠΣ[3]. Προεξαγγελτικά ας τονιστεί ότι το ζήτημα της φύσης του ΤΠΣ είχε απασχολήσει τη νομολογία, αλλά και τον νομοθέτη, ήδη από το 1923: το ΝΔ διέκρινε δύο κατηγορίες σχεδίων (τα θεσπιζόμενα με το άρθρ. 2 και με το άρθρ. 9).

Αρχικώς, η νομολογία του ΣτΕ κινήθηκε προς άρνηση του κανονιστικού χαρακτήρα διαταγμάτων που άγονταν προς επεξεργασία, λ.χ. του διατάγματος τροποποίησης του σχεδίου πόλεως Αθηνών.

Η πράξη έγκρισης του ΓΠΣ καθό μέρος περιέχει συγκεκριμένες πολεοδομικές ρυθμίσεις αποτελεί γενική ατομική πράξη, καθώς αποτελούν εξειδίκευση ρυθμίσεων πλήρως καταστρωμένων στον νόμο[4],  ενώ κατά το μέρος που θέτει όρους και περιορισμούς δόμησης και χρήσεις γης είναι κανονιστική, εφόσον εμπεριέχει απρόσωπο κανόνα δικαίου[5].

Πάντως, η οριοθέτηση οικισμών προϋφιστάμενων του 1923 αποτελεί κανονιστική πράξη[6].

Η Δόμηση σε εντός σχεδίου πόλεως περιοχές ως αφετηρία

Για να γίνει λόγος για δόμηση εντός σχεδίου πόλεως, απαιτείται η ύπαρξη εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως/πολεοδομικού σχεδίου ή εγκεκριμένης πολεοδομικής μελέτης.

Ως τέτοιο νοείται το διάγραμμα μαζί με τον τυχόν ειδικό πολεοδομικό κανονισμό που έχει εγκριθεί σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις και καθορίζει ειδικούς όρους δόμησης, κοινόχρηστους, κοινωφελείς, οικοδομήσιμους χώρους και επιτρεπόμενες χρήσεις γης (βλ. άρθρ. 20 παρ. 2 ΝΟΚ). Η χάραξη ρυμοτομικών και οικοδομικών γραμμών στα διαγράμματα που συνοδεύουν τις διοικητικές πράξεις είναι ουσιώδεις, διότι οι πράξεις αυτές γίνονται κατανοητές μόνο διά παραπομπής στα διαγράμματα αυτά. Αν ελλείπουν αυτά, δεν γίνεται λόγος για σχέδιο πόλεως. Λ.χ. δεν αποτελεί σχέδιο πόλεως το καθορίζον κανονιστικούς όρους δόμησης[7].

Σχέδιο πόλεως πρέπει να θεωρηθεί κατά μία άποψη και το τοπικό ρυμοτομικό σχέδιο του άρθρ. 26 Ν. 1337/1983, αφού διαφοροποιείται από το ρυμοτομικό σχέδιο του ΝΔ του 1923 μόνο ως προς την κλίμακά του[8], ενώ κατ’ άλλη υποστηρίξιμη θέση το σχέδιο αυτό δεν περιέχει ρυμοτομικές ρυθμίσεις, ενώ στο διάγραμμά του αποτυπώνονται απλώς η θέση και διάταξη των χωροθετούμενων κτηρίων ή η γενική διάταξη των χώρων που προορίζονται για την εκτέλεση στεγαστικών προγραμματών χωρίς να γίνεται και πολεοδομικός σχεδιασμός αυτών[9].

Συνεπώς, εντός σχεδίου πόλεως θεωρούνται οι περιοχές:

1. Σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως του άρθρ. 2 επ. ΝΔ 17.7.1923
2. Σε εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη των Ν. 1337/1983, 2508/1997
3. Σε εγκεκριμένο ΤΠΣ του Ν. 4447/2016
4. Σε εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη οικισμού μέχρι 2000 κατοίκους βάσει του ΠΔ 20/30.8.1985
5. Σε εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη οικισμού δεύτερης κατοικίας βάσει του ΠΔ 16/30.8.1985
6. Σε εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη ΠΕΡΠΟ βάσει του άρθρ. 24 Ν. 2508/1997 ή ΠΠΑΙΠ των άρθρ. 1 επ. Ν. 4280/2014
7. Σε εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη ΠΟΑΔΠ βάσει του άρθρ. 24 Ν. 1650/1986
8. Σε εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη ΠΟΤΑ βάσει του άρθρ. 29 Ν. 2547/1997
9. Σε εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη οργανωμένου υποδοχέα μεταποιητικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων βάσει του άρθρ. 41 παρ. 4 Ν. 3982/2011
10. Σε εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη δημοσίου ακινήτου ή ακινήτου στρατηγικής επένδυσης βάσει του άρθρ. 12 παρ. 7 Ν. 3986/2011.

Τούτου αναλυθέντος, μεταβαίνουμε τώρα στις ειδικές περιπτώσεις δόμησης.

Οικισμοί προ του 1923

Ο πρώτος (ολοκληρωμένος[10]) πολεοδομικός νόμος ήταν το ΝΔ 17.7.1923«περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών του Κράτους και οικοδομής αυτών», με βάση τον οποίο εκπονήθηκαν τα περισσότερα σχέδια πόλεως, καθώς ο επόμενος σημαίνων νόμος που εφαρμόστηκε ψηφίστηκε το 1979 και το 1983. Πριν το ΝΔ μπορούσε να οικοδομήσει ελεύθερα και χωρίς πολεοδομικές δεσμεύσεις ο κύριος του ακινήτου. Το ΝΔ του 1923 διαίρεσε τη χώρα σε τρία είδη εδαφικών ενοτήτων:

1. Περιοχές που αποκτύν σχέδιο πόλεως με βάση τις διατάξεις του (εντός σχεδίου).
2. Εκτός σχεδίου περιοχές[11]: σε αυτές η δόμηση επιτρεπόταν με πολύ αυστηρούς όρους.
3. Οικισμοί που προϋπήρχαν του 1923: παλαιοί οικισμοί που δεν διέθεταν εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως.

Το μοναδικό εργαλείο πολεοδομικού σχεδιασμού ήταν το σχέδιο πόλεως. Ομιλούμε αμιγώς για ένα επίπεδο σχεδιασμού.

Το σχέδιο πόλεως του 1923 καλείται και ρυμοτομικό σχέδιο, καθώς με μόνη την έγκριση του σχεδίου πόλεως ρυμοτομούνται, δηλ. κηρύσσονται αναγκαστικώς απαλλοτριωτέες, οι εκτάσεις που καταλαμβάνονται από κοινόχρηστους χώρους. Δηλ. δεν χρειάζεται να εκδοθεί νέα πράξη απαλλοτρίωσης. Η ίδια η έγκριση του σχεδίου πόλεως συνιστά και ρυμοτομία.  Αυτό δεν ισχύει βέβαια στην κάτωθι τρίτη περίπτωση.

Οι διατάξεις του ΝΔ εφαρμόζονται όταν τροποποιούνται σχέδια πόλεως που εκπονήθηκαν με βάση τις διατάξεις του.

Αρχικά, με βάση το ΝΔ της 17.7.1923 εξεδόθη το ΠΔ 15.6/2.7.1923 που καθόριζε όρους και περιορισμούς δόμησης σε οικισμούς προ του 1923. Πριν τη θέσπιση του Ν. 947/1979 οι αποφάσεις για τον καθορισμό των ορίων αυτών των οικισμών, στερούνταν βάσης και κρίθηκαν ανίσχυρες[12].

Η δόμηση σε οικισμούς προ του 1923 είναι αυστηρότεροι από τη δόμηση εντός σχεδίου και ηπιότεροι από τη δόμηση εκτός σχεδίου[13].

Πλέον ισχύουν τα άρθρ. 99-108 ΚΒΠΝ. Οι διατάξεις αυτές εφαρμόζονται σε οικισμούς προ του 1923. Αν τυγχάνει αυτοί να έχουν κάτω από 2000 κατοίκους, εφαρμόζονται τα άρθρ. 79 επ. ΚΒΠΝ, εκτός αν δεν έχουν οριοθετηθεί με βάση τις διατάξεις αυτές, οπότε εφαρμόζονται τα άρθρ. 102 επ. ΚΒΠΝ.

Η ύπαρξη των οικισμών και των ορίων τους που προϋπάρχουν της 16.8.1923 και στερούνται εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου πρέπει να αποδεικνύεται με συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία όπως π.χ. απογραφή, απόφαση για χαρακτηρισμό οικισμού ως υφιστάμενου πριν από το έτος 1923, πράξη της Διοίκησης, συμβόλαια^[14].             Επίσης, με βάση τον Ν. 4447/2016 (μετά τον Ν. 4759/2020), με τα ΤΠΣ καθορίζονται για κάθε δημοτική ενότητα – μεταξύ άλλων – και οι οικιστικές περιοχές. Ως οικιστικές περιοχές νοούνται οι περιοχές που εξυπηρετούν τη διαβίωση και την οργανωμένη οικονομική και κοινωνική ζωή και δραστηριότητα του ανθρώπου. Στις οικιστικές περιοχές περιλαμβάνονται όλες οι πολεοδομημένες, εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, περιοχές, οι οικισμοί προ του 1923 ή με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, καθώς και οι προς πολεοδόμηση περιοχές.

Κατά το άρθρο 12 Ν. 4759/2020, η οριοθέτηση οικισμών που προϋπάρχουν του 1923 και δεν έχουν οριοθετηθεί, καθώς και οικισμών κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων που δεν έχουν οριοθετηθεί αλλά φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς, ανεξάρτητοι οικισμοί σε απογραφή προ του έτους 1983, μπορεί να γίνεται είτε στο πλαίσιο Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου που αποσκοπεί στην περιβαλλοντική ανάπλαση και αναβάθμιση περιοχής, είτε με ειδικό προεδρικό διάταγμα που καλύπτει τουλάχιστον έναν οικισμό, το οποίο εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του Υπουργού Πολιτισμού και Αθλητισμού στην περίπτωση αρχαιολογικών χώρων και ιστορικών τόπων εφόσον οι οικισμοί έχουν χαρακτηρισθεί μνημεία ή ιστορικοί τόποι ή συμπεριλαμβάνονται στον Κατάλογο της Παγκόσμιας Κληρονομιάς της ΟΥΝΕΣΚΟ και του Υπουργού Ναυτιλίας και Νησιωτικής Πολιτικής, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών εντός περιοχής αρμοδιότητας της Γενικής Γραμματείας Αιγαίου και Νησιωτικής Πολιτικής μετά από ειδική μελέτη και γνώμη του οικείου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ).

Τα όρια των οικισμών αυτών πρέπει:

α) Να περιλαμβάνουν οικοδομές, οικόπεδα αδόμητα, κοινωφελείς, κοινόχρηστες εγκαταστάσεις, εκκλησίες κ.λ.π.

Ολα τα παραπάνω πρέπει να συναρτώνται άμεσα με την έννοια και τη λειτουργικότητα του οικισμού.

β) Να προσδιορίζουν ενιαία έκταση ή και τμήματα μη συνεχόμενα εάν ο οικισμός είναι διαμορφωμένος σε διακεκριμένες οικιστικές ενότητες (όπως συνοικισμοί, συστάδες οικοδομών).

γ) Να ακολουθούν κατά το δυνατόν φυσικά ή τεχνητά όρια.

Λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση που υπήρχε το 1923: αραιότερη δόμηση περιλαμβάνεται μόνο κατ’ εξαίρεση και εφόσον συναποτελούν τον παραδοσιακό ιστό του οικισμού.

Τα όρια των οικισμών που προϋπάρχουν της 16.8.1923 μπορεί να καθορίζονται με ΠΔ που συνοδεύεται από σχεδιάγραμμα το οποίο δημοσιεύεται σε φωτοσμίκρυνση μαζί με την απόφαση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως^[15]. Η οριοθέτηση έχει κανονιστικό χαρακτήρα[16]. Το ίδιο ισχύει και για οριοθέτηση οικισιμών προ του 1923 που εμπίπτουν σε ευαίσθητα οικοσυστήματα, π.χ. αρχαιολογικοί χώροι κλπ. Η μη τήρηση των προβλεπόμενων διατυπώσεων δημοσιότητας επιφέρει ακυρότητα, καθώς αποτελεί ουσιώδη τύπο της διαδικασίας[17].

Για την έκδοση οικοδομικής άδειας, η αρμόδια πολεοδομική αρχή οφείλει να εκφέρει παρεμπίπτουσα κρίση, ειδικώς αιτιολογημένη ως προς τα όρια του οικισμού και για την εκφορά αυτής απαιτείται η λήψη υπόψη της πραγματικής έκτασης το έτος 1923 και όχι μεταγενέστρες επεκτάσεις[18].

Το ΠΔ της 13.3.1981 αφορά τη δόμηση σε οικισμούς προ του 1923.

Εδώ παραπέμπουμε στα άρθρ. 102-107 ΚΒΠΝ.

Απαιτείται:

• Ελάχιστο εμβαδό γηπέδου 2000 τμ (ενίοτε: 500 τμ)
• Κατά παρέκκλιση των διατάξεων αυτών θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα που έχουν:

α) κατά την 13.3.1981 (ημερομηνία δημοσίευσης του από 2.3.1981 π.δ.) : Ελάχιστο εμβαδόν : 300 τ.μ. και

β) κατά την 25.7.1979 (ημερομηνία δημοσίευσης του από 19.7.1979 π.δ.) : Ελάχιστο εμβαδόν : 150 τ.μ.

• Επίσης θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα με όποιες διαστάσεις και εμβαδόν είχαν κατά την 2.7.1968 (ημερομηνία δημοσίευσης του από 15.6.1968 π.δ.).

Ωστόσο, αυτό κρίθηκε ως ανίσχυρη, γιατί δεν ερείδετο στο ΝΔ της 17.7.1923, γιατί φαίνεται να αναγνωρίζει καταστάσεις σε χρόνο που δεν υπήρχαν πολεοδομικές ρυθμίσεις για τους οικισμούς αυτούς[19].

• Πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο
• Μέγιστη κάλυψη 60% ή 70% επιφάνειας γηπέδου
• Μέγιστος συντελεστής δόμησης 0,8 (μεγαλύτεροι συντελεσές για μικρά οικόπεδα)
• Μέγιστος αριθμός ορόφων: 2, μέγιστο ύψος: 7,5 μ
• Εντός των ορίων των οικισμών φαίνεται μετά την απόφαση του ΣτΕ[20] πως δεν επιτρέπεται πλέον η εγκατάσταση επαγγελματικών εργαστηρίων και αποθηκών χαμηλής όχλησης κλπ. κατά τον Ν. 3325/2005, άρθρ. 6 παρ. 1 γ, αφού επιβαρύνονται οι οικισμοί[21]. Συνεπώς, εντός των ορίων των οικισμών καθώς και εκτός αυτών σε απόσταση τουλάχιστον 500 μέτρων περιμετρικά των καθοριζομένων ορίων, απαγορεύεται η ανέγερση οχλουσών επαγγελματικών εγκαταστάσεων, βιομηχανικών, βιοτεχνικών κ.λ.π.[22] Για τα μεταλλεία θα πρέπει να δεχθούμε πως εμπίπτουν εδώ[23]. Η εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού λυμάτων φαίνεται πως επιτρέπεται με βάση το άρθρ. 106 ΚΒΠΝ, αλλά δεν επιτρέπεται η κατασκευή κτίσματος σε υποστυλώματα (pilotis), κατ’ άρθρ. 106 παρ. 4 ΚΒΠΝ. Η διάσπαση όγκου κτηρίου άνω των 2000 κ.μ. επιβάλλεται και η γνώμη της ΕΠΑΕ που προβλέπεται πρέπει να αιτιολογείται ειδικώς[24].

Προβλέπονται εξαιρέσεις και ειδικότερες ρυθμίσεις.

Κατά το άρθρο 32 (Εκτός σχεδίου δόμηση), τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, και εκτός περιοχών, στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου, όπως τα διατάγματα της παρ. 2 του άρθρου 10 του από 17.7/ 16.8.1923 (Α΄ 228) ν.δ. ή Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου του άρθρου 29 του ν. 1337/1983 (Α΄ 33) ή Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. του άρθρου 12 του Ν. 3986/2011  ή Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. του άρθρου 24 του Ν. 3894/2010 και του Ν. 4608/2019, διέπονται από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου, καθώς και από την κείμενη νομοθεσία, ιδίως δε από τις διατάξεις του από 6.10.1978 π.δ. (Δ΄ 538) και του από 24.5.1985 ΠΔ (Δ΄ 270), που δεν έρχονται σε αντίθεση με τις διατάξεις του παρόντος Ν. 4759/2020.

Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης πρέπει να συνάδουν με τα χωρικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή. Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1. Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 μέχρι 10%. Σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή ή να οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο.

Τέλος, το ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. έχει τις εξής αρμοδιότητες: μεταξύ άλλων…ε) γνωμοδοτεί για την καθ’ ύψος υπέρβαση Ι.Ν. εντός οικισμών προ του έτους 1923 και μέχρι 2000 κατοίκους, σύμφωνα με την παρ. 7 του άρθρου 10 του Ν. 4315/2014.

Οικισμοί μέχρι 2000 κατοίκους

Με τον Ν. 1337/1983 δόθηκε στη Διοίκηση εξουσιοδότηση για τη ρύθμιση του ειδικού πολεοδομικού καθεστώτος των οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους, ήτοι η έγκριση της πολεοδόμησης, ο καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης, η θέσπιση ειδικών ρυθμίσεων εισφοράς σε γη και χρήμα κλπ.[25]

Έτσι, εκδόθηκε το από 20/30.8.1985 ΠΔ (Δ 414) για την πολεοδόμηση και επέκταση των οικισμών αυτών. Το τελευταίο:

• όρισε ειδικά ποσοστά εισφοράς σε γη και χρήμα κατ’ απόκλιση των προβλέψεων του Ν. 1337/1983. Εξαιρέθηκαν από την υποχρέωση οι ιδιοκτησίες εντός των ορίων των οικισμών για τις οποίες ορίστηκε ότι συμμετέχουν στη δημιουργία των κοινοχρήστων χώρων βάσει των άρθρ. 31-39 ΝΔ 17.7.1923 και άρθρ. 6 Ν. 5269/1931 (σύνταξη πράξεως αναλογισμού και εφαρμογή της αυτοαποζημίωσης για το τμήμα της ρυμοτομούμενης έκτασης). Με τον δε Ν. 2508/1997, ορίστηκαν υψηλότερες εισφορές σε χρήμα για τις ιδοκτησίες που ενέπιπταν σε πολεοδομούμενες περιοχές επέκτασης των ανωτέρω οικισμών. Το καθεστώς του ΠΔ καταργήθηκε με τον Ν. 4315/2014, με τον οποίο ορίστηκε ενιαία κλίμακα εισφοράς σε γη και τις περιοχές πρώτης και δεύτερης κατοικίας που εντάσσονται σε σχέδιο και για τις επεκτάσεις οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους
• όρισε ότι η πολεοδόμηση θα γίνεται με ΠΜ, αφού έχουν προηγουμένως οριστεί τα όρια του οικισμού (ΠΜ με ειδικό περιεχόμενο), χωρίς να εμπίπτουν περιαστικοί οικισμοί που είναι ενιαίο οικιστικό σύνολο με αστικά/ημιαστικά κέντρα εντός ΓΠΣ του Ν. 1337/1983 (γενικό καθεστώς) και οικισμοί σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές σε ΖΟΕ σε κάποιους νομούς (άλλο ειδικό καθεστώς)[26]. Παρέμβαση σε οικισμό μέχρι 2000 κατοίκους μπορεί να γίνει με τοπικό ρυμοτομικό σχέδιο με τις διατάξεις του ΝΔ. 17.7.1923 (άρθρ. 2 παρ. 3 του ΠΔ του 1985).
• όρισε πριν τον Ν. 2508/1997 ότι δεν απαιτείτο η ύπαρξη εγκεκριμένου ΓΠΣ, ενώ μετά από αυτόν απαιτείτο ΣΧΟΟΑΠ (εξαιρουμένων των εκκρεμών διαδικασιών)

Ο Ν. 1337/1983 έδωσε, λοιπόν, εξουσιοδότηση στη Διοίκηση να ρυθμίσει τον τρόπο οριοθέτησης και τους όρους και περιορισμούς δόμησης οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους που είχαν δημιουργηθεί ως την ημερομηνία έναρξης ισχύος του[27].

Με τον ΚΒΠΝ ρυθμίζεται η πολεοδόμηση οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους. Το νομοθέτημα αυτό κωδικοποιεί προηγούμενα νομοθετήματα π.χ. παρ. 4 του άρθρ. 42 ν. 1337/1983 και Ν. 1512/1985.

Το δε ΠΔ της 24.4.1985 αφορά τη δόμηση σε οικισμούς μέχρι 2000 κατοίκους

Για την εφαρμογή του παρόντος κεφαλαίου του ΚΒΠΝ διακρίνονται οι εξής κατηγορίες οικισμών :

Με βάση τη θέση:

α) περιαστικοί : όσοι βρίσκονται σε επαφή ή σε απόσταση από αστικά κέντρα και έχουν ή αναμένεται να αποκτήσουν άμεση λειτουργική εξάρτηση ως τόποι προαστιακοί.

β) παραλιακοί : όσοι εμπίπτουν στο σύνολό τους ή κατά τμήμα τους σε ζώνη 500 μ από τον αιγιαλό, ή βρίσκονται έξω από τη ζώνη αυτή, αλλά η ανάπτυξή τους επηρεάζεται σημαντικά από τη θάλασσα. Εξαιρούνται, (δεν θεωρούνται παραλιακοί) όσοι οικισμοί βρίσκονται μέσα στη ζώνη των 500 μ. αλλά το κέντρο τους έχει υψόμετρο μεγαλύτερο ή ίσο από 100 μ. σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας της Ελλάδας.

γ) τουριστικοί : όσοι λειτουργούν ως πόλοι τακτικών ή εποχιακών τουριστικών συγκεντρώσεων.

Με βάση τον βαθμό προστασίας τους:

δ) αξιόλογοι : οικισμοί που τα μορφολογικά και πολεοδομικά τους χαρακτηριστικά συγκροτούν σύνολο σημαντικού αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος.

ε) ενδιαφέροντες : όσοι συγκροτούν σύνολο περιορισμένου αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος.

στ) αδιάφοροι : όσοι δεν απαιτούν ιδιαίτερη προστασία.

Με βάση τη συνεκτικότητά τους:

ζ) συνεκτικοί : όσων τουλάχιστον το 90% των οικοδομών δεν απέχουν ανά δύο (2) μεταξύ τους απόσταση μεγαλύτερη των 40 μέτρων. Ως οικοδομή νοείται κάθε κτίσμα ανεξάρτητα από τη χρήση του, με εμβαδόν τουλάχιστον 10 τ.μ.

η) διάσπαρτοι : όσοι δεν είναι συνεκτικοί.

Με βάση τη δημογραφική τους κατάσταση:

Θ) δυναμικοί : όσοι έχουν πληθυσμό ίσο ή μεγαλύτερο των 200 κατοίκων σύμφωνα με την τελευταία απογραφή πληθυσμού και κατά την απογραφική περίοδο της τελευταίας δεκαετίας εμφανίζουν πληθυσμιακή αύξηση μεγαλύτερη του 10%, ή κατά την τελευταία τριετία εμφανίζουν αριθμό νέων οικοδομών και προσθηκών κυρίων χώρων σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% του συνολικού αριθμού των υπαρχόντων κτιρίων του οικισμού. Σε περίπτωση οικισμού στον οποίο διαπιστώνεται πληθυσμιακή μόνο αύξηση, η οποία όμως προκύπτει από πληθυσμιακές μετακινήσεις (κτηνοτροφικός οικισμός) μπορεί ο οικισμός να μη χαρακτηρίζεται δυναμικός.

ι) στάσιμοι : όσοι δεν είναι δυναμικοί.

Με βάση τον πληθυσμό τους:

ια) μικροί: όσοι κατά την τελευταία απογραφή είχαν πληθυσμό μέχρι και 200 κατοίκους ή μέχρι 100 οικοδομές.

ιβ) μεσαίοι: όσοι είχαν κατά την τελευταία απογραφή πληθυσμό από 201-1000 κατοίκους ή μέχρι 500 οικοδομές.

ιγ) μεγάλοι: όσοι κατά την τελευταία απογραφή είχαν πληθυσμό από 1001-2000 κατοίκους.

Στις ρυθμίσεις αυτές δεν υπάγονται οι προ του 1923 οικισμοί, ούτε οι παραδοσιακοί (βάσει ΓΟΚ/ΝΟΚ). Μας ενδιαφέρει αποκλειστικά το μέγεθος του οικισμού[28].

Η διάκριση αυτή απαιτείται για τη διευκρίνιση της διαφορετικότητας του τρόπου οριοθέτησης και των διαφορετικών όρων δόμησης. Η διάκριση και κατάταξη των οικισμών στις πιο πάνω κατηγορίες γίνεται με απόφαση του νομάρχη (συντονιστή αποκεντρωμένης διοίκησης) μετά από γνώμη του ΣΧΟΠ του νομού. Η απόφαση του νομάρχη δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.  Πρέπει να προσλάβει τύπο ΠΔ.

Για την οριοθέτηση των οικισμών, ετέθη το γνωστό ζήτημα «σύγκρουσης» αρμοδιοτήτων. Τελικώς, γίνεται δεκτό ότι απαιτείται ΠΔ για όλους ανεξαιρέτως τους οικισμούς αυτούς[29].

Ο τρόπος καθορισμού ορίων οικισμού ορίζεται στο άρθρ. 84 ΚΒΠΝ. Τα όρια αυτά μπορεί να τροποποιούνται μόνο για λόγους νομιμότητας, με ειδική αιτιολογία, εφόσον λ.χ. συνέτρεξε πλάνη περί τα πράγματα[30].

Αναφορικά με τους γενικούς όρους δόμησης, απαιτείται:

• Ελάχιστο εμβαδό γηπέδου 300-2000 τμ (εξειδίκευση ανά οικισμό[31])
• Πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 10-15 μ
• Μέγιστη κάλυψη 60% επιφάνειας γηπέδου
• Μέγιστος συντελεστής δόμησης 1,0
• Μέγιστο ύψος κτηρίων: 7,5 μ (ειδικότερα ύψη σε οικόπεδα με κλίση μεγαλύτερη του 15%)

Με ΠΔ, που εκδίδεται μετό από γνωμοδότηση του ΣΧΟΠ του νομού είναι δυνατό για λόγους προστασίας του αρχιτεκτονικού χαρακτήρα του οικισμού και του φυσικού τοπίου ή για λόγους πολεοδομικούς γενικότερα, να καθορίζονται Συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης και ύψος κτιρίων μικρότερα από τα οριζόμενα με το παρόν άρθρο, καθώς και μεγαλύτερες αποστάσεις των οικοδομών, από τα όρια του γηπέδου, κατά τμήματα ή σε όλη την έκταση του οικισμού.

Προβλέπονται εξαιρέσεις και ειδικότερες ρυθμίσεις, κατά παρέκκλιση.

Παραδοσιακοί Οικισμοί

Η προστασία των παραδοσιακών οικισμών ερείδεται στο άρθρ. 24 παρ. 1, 6 Σ και στη διεθνή Σύμβαση της Γρανάδας[32].      Εξάλλου, το Κράτος οφείλει να εντοπίσει, να καταγράψει και να αξιολογήσει αυτούς, για να λάβει σχετικά μέτρα.

Κατ’ άρθρ. 6 παρ. 2 ΝΟΚ, με προεδρικά διατάγματα, που εκδίδονται με πρόταση του ΥΠΕΝ ή του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, μπορεί να χαρακτηρίζονται ύστερα από αιτιολογημένη έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου, γνώμη του οικείου δημοτικού συμβουλίου και γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, με σκοπό τη διατήρηση και ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους:

α) Ως (παραδοσιακά) προστατευόμενα σύνολα: οικισμοί ή τμήματα πόλεων ή οικισμών ή αυτοτελή οικιστικά σύνολα εκτός αυτών.
β) Ως ζώνες ιδιαίτερου κάλλους, χώροι, τόποι, τοπία ή και φυσικοί σχηματισμοί που συνοδεύουν ή περιβάλλουν στοιχεία αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, όπως και αυτοτελείς σχηματισμοί φυσικού ή ανθρωπογενούς χαρακτήρα, εντός ή εκτός οικισμών.
γ) Προκειμένου για την προστασία, αποκατάσταση, διατήρηση και ανάδειξη του πολεοδομικού ιστού των παραδοσιακών οικισμών, ιστορικών τόπων και αρχαιολογικών χώρων, ο οποίος αποτελεί συστατικό στοιχείο της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας τους, είναι δυνατή η τροποποίηση ή αναθεώρηση του ισχύοντος ρυμοτομικού σχεδίου, έστω και αν με αυτήν επέρχεται μείωση της επιφανείας των κοινόχρηστων χώρων του.

Στις περιοχές αυτές μπορούν, μετά από μελέτες αστικού σχεδιασμού ή τοπίου, να θεσπίζονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και να καθορίζονται ειδικές χρήσεις.

Ο καθορισμός ορίων τους είναι κανονιστική πράξη. Απαιτείται ΠΔ[33].
Σε περίπτωση που θεσπίζονται και ειδικοί μορφολογικοί περιορισμοί δόμησης και ειδικοί όροι δόμησης που αποκλίνουν από τους ισχύοντες στην περιοχή, τότε απαιτείται και η γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Αν η γνώμη του δημοτικού συμβουλίου δεν περιέλθει στην αρμόδια υπηρεσία του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργείου σε διάστημα δύο (2) μηνών από τη λήψη του σχετικού εγγράφου, το διάταγμα εκδίδεται και χωρίς αυτή.
Ο χαρακτηρισμός, σύμφωνα με την περίπτωση β’, εφόσον δεν θεσπίζονται ειδικοί όροι, μορφολογικοί περιορισμοί δόμησης και χρήσεις γης, μπορεί να γίνεται με απόφαση του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού ύστερα από αιτιολογική έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας του
Υπουργείου, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Ειδικές διατάξεις με τις οποίες έχουν χαρακτηριστεί ανάλογα και έχουν τεθεί σε καθεστώς προστασίας οι οικισμοί, χώροι, τόποι που αναφέρονται στις περιπτώσεις α’ και β’ ανωτέρω και έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και χρήσεων για την προστασία του παραδοσιακού τους χαρακτήρα και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας τους (ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής, αισθητικής), κατισχύουν των διατάξεων του ΝΟΚ και κάθε άλλης διάταξης.

Είχε γίνει παλαιότερα δεκτό νομολογιακά ότι επί οικισμού παραδοσιακού μέχρι 2000 κατοίκων απαιτείτο ευρύτερος πολεοδομικός σχεδιασμός με κατάρτιση πολεοδομικού σχεδίου[34]. Η έγκριση τοπικού ρυμοτομικού σχεδίου για να οριστούν κοινόχρηστοι χώροι είναι κατ’ εξαίρεση δυνατή για την κάλυψη εξαιρετικών αναγκών[35]. Δεν επιτρέεπται να παρέχεται η δυνατότητα δημιουργίας νέων κοινοχρήστων χώρων σε οικισμούς μέχρι 2000 κατοίκων, με ιδιωτική πρωτοβουλία, αποσπασματικά και με ανορθολογικό τρόπο[36].

Ο χαρακτηρισμός 420 πρώτων οικισμών της Ελλάδας έγινε με το ΠΔ της 13.11.1978 αφορά τη δόμηση σε παραδοσιακούς οικισμούς. Επέβαλε όρους και περιορισμούς δόμησης, αλλά και χρήσης γης.

Απαιτείται:

• Ελάχιστο εμβαδό γηπέδου 300 τμ
• Πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 12 μ
• Μέγιστη κάλυψη 60% επιφάνειας γηπέδου
• Μέγιστος συντελεστής δόμησης 0,50-0,80
• Μέγιστο ύψος κτηρίων: 7,0μ και μέγιστος επιτρεπόμενος αριθμός ορόφων: 2

Προβλέπονται εξαιρέσεις και ειδικότερες ρυθμίσεις, κατά παρέκκλιση

Πολεοδόμηση περιοχών δεύτερης κατοικίας μέσα σε ΖΟΕ

Με τον Ν. 1337/1983 δόθηκε η εξουσιοδότηση στη Διοίκηση να θεσπίσει το καθεστώς για την πολεοδόμηση περιοχών δεύτερης κατοικίας.

Το αρχικώς εκδοθέν ΠΔ 16/30.8.1985 καταργήθηκε με το ΠΔ 27.8.1993, ενώ μετά ψηφίστηκε ο Ν. 2242/1994 που επανέφερε το ΠΔ 16/30.8.1985.

Η διαδικασία κωδικοποιείται στο άρθρ. 1 Ν. 2242/1994 (βλ. άρθρ. 116 ΚΒΠΝ):

• Η πολεοδόμηση των περιοχών δεύτερης κατοικίας πραγματοποιείται υπό τις εξής προϋποθέσεις:

α) Να μην αντίκειται στους όρους προστασίας του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, στους όρους προστασίας των αρχαιοτήτων και μνημείων, αρχαιολογικών χώρων η ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών και στοιχείων, στους όρους προστασίας των δασών και των δασικών εκτάσεων και στους όρους προστασίας των ευαίσθητων και προστατευόμενων περιοχών.

β) Να υφίστανται κατευθύνσεις χωροταξικής οργάνωσης τουλάχιστον σε επίπεδο νομού και η πολεοδόμηση να είναι εναρμονισμένη με αυτές σε ό,τι αφορά τα συστήματα επικοινωνίας και ενέργειας, τις χρήσεις γης και τους αναπτυξιακούς στόχους, ιδίως δε με την ανάγκη διαφύλαξης της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας και της ισορροπίας των χρήσεων των ακτών, καθώς επίσης και της μορφολογίας και της αισθητικής τους.

γ) Να μην υπερβαίνει τα ανώτατα όρια ανάπτυξης (όρια κορεσμού) των περιοχών, να μην αλλοιώνει τη φυσιογνωμία τους ούτε να υποβαθμίζει την ποιότητα ζωής. Προκειμένου για παραλιακούς οικισμούς, ενδεικνύεται η κατά κόμβους ανάπτυξή τους.
Ακολουθούνται οι κανόνες της επιστήμης και ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν επηρεάζεται από καταστάσεις που έχουν δημιουργηθεί αυθαίρετα[37].

Γενικώς, η δημιουργία περιοχής δευτέρας κατοικίας έχει ειδικό προορισμό, εν αντιθέσει με τους οικισμούς α κατοικίας και έτσι διαμορφώνονται ειδικές απαιτήσεις για την προστασία του περιβάλλοντος και πρέπει να έχει εκπονηθεί ΣΧΑΠ[38].

• Η προΰπαρξη οικοδομών στην υπό πολεοδόμηση περιοχή δεύτερης κατοικίας δεν αποτελεί λόγο απόκλισης από την ορθή αναλογία οικοδομημένων, ελεύθερων και κοινόχρηστων χώρων ή από τους προσήκοντες στον προορισμό του οικισμού όρους και περιορισμούς δόμησης[39].
• Για την πολεοδόμηση των περιοχών δεύτερης κατοικίας απαιτούνται:

α) Η εκπόνηση και έγκριση Σχεδίου Ανάπτυξης Περιοχών δεύτερης κατοικίας (ΣΧΑΠ) για τον καθορισμό των επιθυμητών προγραμματικών μεγεθών ανάπτυξης της κάθε περιοχής, μέσα στα πλαίσια των κατά την προηγούμενη παράγραφο κατευθύνσεων χωροταξικής οργάνωσης.

β) Η εκπόνηση και έγκριση της οικείας πολεοδομικής μελέτης για την εξειδίκευση των γενικών αρχών και ρυθμίσεων του ΣΧΑΠ και για τον καθορισμό των κοινόχρηστων, κοινωφελών και δομήσιμων χώρων, καθώς και των κατάλληλων για τον προορισμό του οικισμού ορών και περιορισμών δόμησης. Στις περιοχές των ρυθμιστικών σχεδίων των ευρύτερων περιοχών Αττικής και Θεσσαλονίκης δεν απαιτείται η σύνταξη ΣΧ.Α.Π. Στις περιοχές αυτές οι πολεοδομικές μελέτες καταρτίζονται με βάση τις αρχές και κατευθύνσεις των ρυθμιστικών σχεδίων. Οι ανάγκες κατάρτισης ΣΧΑΠ καλύπτονται από τα Ρυθμιστικά Σχέδια αυτά[40].

Η πολεοδόμησή τους χωρίς προηγούμενη έγκριση σχεδίου ανάπτυξης είναι δυνατή μόνο κατ’ εξαίρεση[41]. Π.χ. αυτό είναι δυνατό σε περιοχές πολεοδομικά προβληματικές, όπου πρέπει να καλυφτούν άμεσες ανάγκες, όπου δεν είναι εφικτή η εκπόνηση ολοκληρωμένου σχεδίου ανάπτυξης σε σύντομο χρονικό διάστημα και επίσης η έγκριση ΠΜ πρέπει να εγκριθεί. Η απόφαση του ΥΠΕΝ που διαπιστώνει τη συνδρομή των προϋποθέσεων αυτών δεν είναι κανονιστική πράξη, αλλά ατομική και πρέπει να περιέχει ειδική αιτιολογία (λόγοι που ώθησαν τη Διοίκηση στην απόφαση αυτή), η οποία μπορεί να προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου. Αποτελεί δε μέρος της σύνθετης διοικητικής ενέργειας που τελειώνεται με την έκδοση ΠΔ έγκρισης της ΠΜ και άρα αυτό το τελευταίο προσβάλλεται στο ΣτΕ, που δύναται όμως να εξετάσει το κύρος της απόφασης αυτής[42].

• Στην περίπτωση που μέσα στη Ζ.Ο.Ε. καθορίζονται περιοχές δεύτερης κατοικίας, στη σχετική μελέτη περιλαμβάνεται και η ειδική μελέτη του δεύτερου εδαφίου της παραγράφου 4. Το ΣΧ.Α.Π. εγκρίνεται ταυτόχρονα και με τη διαδικασία έγκρισης της Ζ.Ο.Ε. Για περιοχές δεύτερης κατοικίας μέσα σε εγκεκριμένες κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου Ζ.Ο.Ε., το ΣΧ.Α.Π. εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, κατόπιν γνώμης του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος. Στην περίπτωση αυτή, η σύνταξη του ΣΧ.Α.Π. γίνεται με πρωτοβουλία του οικείου δήμου ή κοινότητας ή περισσότερων δήμων ή κοινοτήτων από κοινού ή του αρμόδιου νομάρχη ή του Υπουργείου Περιβάλλοντος, μετά από ενημέρωση του δήμου ή της κοινότητας.
• Τα ποσοστά εισφοράς σε γη εξομοιώθηκαν με τον Ν. 4315/2014 σε περιοχές πρώτης και δεύτερης κατοικίας, ενώ και σε χρήμα εξομοιώθηκαν με το άρθρ. 21 παρ. 1 Ν. 2508/1997.

Αγροτικοί οικισμοί

Οι αγροτικοί οικισμοί προβλέπονται στα άρθρ. 111-112 ΚΒΠΝ.

Η έγκριση των ρυμοτομικών σχεδίων και των όρων και περιορισμών δόμησης των οικισμώνγίνεται με ΠΔπου εκδίδεται με πρόταση των Υπουργών Γεωργίας ΥΠΕΝ κατά τη Διαδικασία του άρθρου 154 ΚΒΠΝ και μετά γνώμη του ΣΧΟΠ του νομού, στο οποίο μετέχει με ψήφο υπάλληλος της νομαρχιακής υπηρεσίας του Υπουργείου Γεωργίας που ορίζεται από το νομάρχη, όταν το συμβούλιο πρόκειται να γνωμοδοτήσει για τα θέματα αυτά. Η μεταβίβαση της κυριότητας των οικοπέδων στους δικαιούχους γίνεται από τις αρμόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου Γεωργίας μετά την πιο πάνω έγκριση των σχεδίων. Στις περιπτώσεις αυτές η υποχρέωση εισφοράς σε γη εξαντλείται με τη διάθεση των κοινόχρηστων χώρων που προβλέπονται στα σχέδια αυτά, η δε υποχρέωση εισφοράς σε χρήμα ορίζεται σε 3% της αξίας των οικοπέδων. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 46.

Οι δικαιούχοι ορίζονται στο άρθρ. 112, ενώ το ίδιο άρθρο προβλέπει τη διαδικασία.

Τα οικόπεδα παραχωρούνται κατά κυριότητα. Η κυριότητα αποκτάταιμε τη μεταγραφή του παραχωρητηρίου. Το παραχωρητήριο μεταγράφεται με μέριμνα της διεύθυνσης γεωργίας.

Η παραχώρηση γίνεται με τίμημα το οποίο καθορίζεται και καταβάλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της αγροτικής νομοθεσίας.

Η παραχώρηση ανακαλείται και ο δικαιούχος διαγράφεται με απόφαση της επιτροπής απαλλοτριώσεων εφόσον συντρέχει μία από τις περιπτώσεις του άρθρου αυτού.

Η μεταβίβαση του οικοπέδου απαγορεύεται πριν περάσουν (10) χρόνια από την απόκτηση της κυριότητας. Μεταβίβαση μέσα στη δεκαετία επιτρέπεται μόνο για λόγους σοβαρής βλάβης της υγείας του δικαιούχου ή μέλους της οικογένειάς του, ύστερα από απόφαση της επιτροπής απαλλοτριώσεων.

Αν ο δικαιούχος αποβιώσει μέσα στη δεκαετία από την απόκτηση της κυριότητας και έχει ήδη κτίσει σπίτι, η μεταβίβαση στους κληρονόμους του επιτρέπεται με απόφαση της επιτροπής απαλλοτριώσεων, η οποία διαπιστώνει την ύπαρξη του κτίσματος.

Αν δεν έχει κτίσει σπίτι, το οικόπεδο μεταβιβάζεται στους κληρονόμους του, εφόσον συγκεντρώνουν τις προϋποθέσεις της ενότητας Α του άρθρου αυτού.

Η μεταβίβαση γίνεται με απόφαση της επιτροπής απαλλοτριώσεων και οι υποχρεώσεις των κληρονόμων αρχίζουν από την ημερομηνία δημοσίευσης αυτής της απόφασης.

Για τις περιπτώσεις που δεν προβλέπει το άρθρο αυτό εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις της αγροτικής νομοθεσίας.

Πολεοδόμηση με ιδιωτική πρωτοβουλία

Για τη δημιουργία οικισμών (για κύρια ή παραθεριστική κατοικία) δόθηκε η δυνατότητα εκ του νόμου να πολεοδομηθούν περιοχές με πρωτοβουλία ιδιωτών. Το κράτος, πάντως, καθορίζει τη θέση του οικισμού (με χωροταξικά και πολεοδομικά κριτήρια) και εγκρίνει το σχέδιο, ενώ ο ιδιώτης δεν έχει αξίωση για την έγκριση ή για τη δημιουργία του οικισμού[43], δηλ. η Διοίκηση διαθέτει διακριτική ευχέρεια στο πλαίσιο των συνταγματικών της δεσμεύσεων[44].

Το καθεστώς αυτό πρωτοεμφανίστηκε στο ΝΔ της 17.7.1923.  Κατ’ αυτό, οι ιδιώτες μπορούν να συμφωνήσουν πώς θα δημιουργηθεί η περιοχή εντός των οποίων έχουν την ιδιοκτησία τους και, απευθυνόμενοι σε ένα τεχνικό γραφείο, το οποίο θα τους εκπροσωπήσει, να εκπονήσουν οι ίδιοι την πρόταση, την οποία θα υποβάλουν στο οικείο δημοτικό συμβούλιο ή στον υπουργό, προκειμένου να εγκριθεί. Η δυνατότητα αυτή δεν επιτρέπεται πλέον. Έχει, ωστόσο, νομική αξία για τον εξής λόγο: Μεταξύ των ιδιοκτητών ή της εταιρίας συνάπτεται μια διοικητική σύμβαση με το εξής περιεχόμενο: το κράτος υποχρεούται να εγκρίνει την προτεινόμενη τροποποίηση (δεν έχει δυνατότητα να επιφέρει τροποποιήσεις άλλες από τις προτεινόμενες) και οι ιδιοκτήτες, κατά αμάχητο τεκμήριο, παραιτούνται της ιδιοκτησίας τους από τους χώρους που περιλαμβάνονται στο προτεινόμενο σχέδιο και προορίζονται για κοινόχρηστους χώρους.  Οι χώροι περιέρχονται στο δήμο χωρίς απαλλοτρίωση. Η δυνατότητα αυτή αναπτύχθηκε ιδίως στα «ευγενή» προάστια.

Ύστερα και με την κατάργηση του άρθρου αυτού, θεσπίστηκε με τον Ν. 2508/1997 η ΠΕΡΠΟ. Η ΠΕΡΠΟ ήταν εδαφική έκταση εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμών προ του 1923 και εκτός οικισμών μέχρι 2000 κατοίκων του Ν. 2508/1997. Πρέπει να είναι ενιαία και έχει έκταση ως 50 στρέμματα (μη ενιαία όταν υπάρχουν οδοί). Για τον καθορισμό ΠΕΡΠΟ πρέπει να έχουν συνταχθεί και εγκριθεί γενικές κατευθύνσεις ειδικά ρυθμιζόμενης πολεοδομικής δραστηριότητας ιδιοκτητών γης που εγκρίνονται με απόφαση του ΥΠΕΝ, ύστερα από γνώμη του οικείου νομαρχιακού συμβουλίου (προθεσμία: 2 μήνες) και του ΚΣΧΟΠ, ενώ για Αθήνα και Θεσσαλονίκη γνωμοδοτεί η Εκτελεστική τους Επιτροπή. Στοιχεία όπως το μέγιστο επιτρεπόμενο εμβαδό εκτάσεων, η οριοθέτηση των οικιστικά κατάλληλων για ΠΕΡΠΟ περιοχών κλπ. καθορίζονται με πολεοδομική μελέτη. Αυτή συνοδεύεται από σχέδιο. Για την πολεοδόμηση ΠΕΡΠΟ απαιτείται και βεβαίωση του ΥΠΕΝ.

Πλέον, η πολεοδόμηση με ιδιωτική πρωτοβουλία προβλέπεται στον Ν. 4280/2014 (άρθρ. 1-10).

Εδαφική έκταση που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός οικισμών προ του 1923, καθώς και εκτός οικισμών μέχρι 2.000 κατοίκους, η οποία ανήκει κατά κυριότητα σε ένα ή, εξ αδιαιρέτου, σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου ή ανήκει κατά διαιρετά τμήματα σε ένα ή, εξ αδιαιρέτου, σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου ή και σε φορείς αστικού αναδασμού ή Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς, μπορεί να καθορίζεται ως Περιοχή Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (ΠΠΑΙΠ) και να πολεοδομείται με τις διατάξεις του παρόντος νόμου με τις εξής προϋποθέσεις:

α) Να προβλέπεται:

αα) ως περιοχή κατάλληλη για την εφαρμογή του μηχανισμού των ΠΠΑΙΠ ή ΠΕΡΠΟ, στα όρια εγκεκριμένων ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ κατά τις διατάξεις του άρθρου 4 του Ν. 2508/1997 ή εντός περιοχών ΠΕΡΠΟ, σύμφωνα με τις γενικές κατευθύνσεις της παρ. 3 του άρθρου 24 του Ν. 2508/1997 ή

ββ) ως περιοχή κατάλληλη για την εφαρμογή του μηχανισμού των ΠΠΑΙΠ, στα όρια εγκεκριμένων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (ΤΠΣ), σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4447/2016 ή

γγ) ως περιοχή – πολεοδομική ενότητα – επέκτασης στα όρια εγκεκριμένων ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή ΤΠΣ, μη συμπεριλαμβανομένων των περιοχών επέκτασης οικισμών χωρίς ρυμοτομικό σχέδιο.

β) Να μην εμπίπτει σε περιοχή ειδικού νομικού καθεστώτος όπως δάση, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, κηρυγμένους αρχαιολογικούς χώρους, δημόσιο κτήμα, κοινόχρηστους χώρους αιγιαλού, παραλίας, όχθης και παρόχθιας ζώνης, να μην αποτελεί τμήμα γης υψηλής παραγωγικότητας και να μην εμπίπτει σε περιοχές προστασίας, στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση, σύμφωνα με τις διατάξεις που τις διέπουν (αρνητική προϋπόθεση),

γ) Η προς πολεοδόμηση έκταση πρέπει να είναι ενιαία κατά το άρθρο 2 και να έχει ελάχιστη επιφάνεια πενήντα (50) στρέμματα.

δ) Εντός των περιοχών Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηρακλείου Κρήτης, που καταλαμβάνονται από τα αντίστοιχα όρια αρμοδιότητας των προβλεπόμενων ρυθμιστικών σχεδίων, δύνανται να καθορίζονται Ειδικές Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (Ε.Π.Π.Α.Ι.Π.) με τις εξής προϋποθέσεις του άρθρ. 7 Ν. 4280/2014.

Η διαδικασία της πολεοδόμησης έχει ως εξής (προβλέπεται στα άρθρ. 3 επ.)

• Η πολεοδόμηση των περιοχών περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης γίνεται με βάση πολεοδομική μελέτη, η οποία εκπονείται με πρωτοβουλία των ενδιαφερομένων και εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του αρμόδιου Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ).
• Η πολεοδομική μελέτη συνοδεύεται από πολεοδομικό σχέδιο συντασσόμενο σε οριζοντιογραφικό και υψομετρικό τοπογραφικό υπόβαθρο και έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλεως κατά τις διατάξεις του νομοθετικού διατάγματος της 17.7/16.8.1923. Συντάσσεται, σύμφωνα με ειδικές προδιαγραφές και περιέχει ιδίως:

α) Τις χρήσεις γης και τις τυχόν πρόσθετες απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις.

β) Τα δίκτυα και έργα υποδομής, τις εκτάσεις περιβαλλοντικής προστασίας που αποδίδονται στο Ελληνικό Δημόσιο ή στο δήμο.

γ) Τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, οι οποίοι ανέρχονται σε ποσοστό τουλάχιστον πενήντα τοις εκατό (50%) της συνολικής έκτασης της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης.

δ) Τους γενικούς και ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης, οι οποίοι μπορεί να ορίζονται ανά οικοδομικό τετράγωνο ή τμήμα οικοδομικού τετραγώνου, εφόσον αυτό επιβάλλεται από τη διαμόρφωση του εδάφους ή την ανάγκη προστασίας του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος ή άλλες ειδικές πολεοδομικές ανάγκες.

ε) Τον καθοριζόμενο μέσο συντελεστή δόμησης, στο σύνολο των οικοδομήσιμων χώρων της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης, ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 0,4 για χρήσεις κατοικίας και το 0,6 για όλες τις λοιπές επιτρεπόμενες χρήσεις. Σε κάθε περίπτωση, ο μέσος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το μέσο συντελεστή δόμησης που έχει θεσπιστεί από το αντίστοιχο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ ή τον προβλεπόμενο συντελεστή από το ΤΠΣ. Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ορίζεται από την πολεοδομική μελέτη.

στ) Τη μέση πυκνότητα κατοίκησης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει τα πενήντα (50) άτομα/εκτάριο πολεοδομούμενης έκτασης.

ζ) Το ύψος του κτίσματος, το οποίο για χρήση κατοικίας δεν θα υπερβαίνει τα 7,50 μ. από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος.Το ύψος της στέγης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,50 μ.

• Για την πολεοδόμηση γενικά των περιοχών περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης απαιτείται για τις περιοχές αυτές προηγουμένως η χορήγηση βεβαίωσης από την αρμόδια υπηρεσία του ΥΠΕΝ ότι η συγκεκριμένη έκταση βρίσκεται εντός Περιοχής Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (ΠΠΑΙΠ) και πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου αυτού. Το χρονικό διάστημα μεταξύ της ανωτέρω βεβαίωσης και της υποβολής προς έγκριση στην αρμόδια υπηρεσία του ΥΠΕΝ της πολεοδομικής μελέτης δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο της τριετίας. Μετά την τριετία λήγει η ισχύς της βεβαιώσεως. Για τη χορήγηση της βεβαίωσης καταλληλότητας της έκτασης των ΠΠΑΙΠ, οι ενδιαφερόμενοι προσκομίζουν στη Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ τα στοιχεία του άρθρ. 4.
• Με την πολεοδομική μελέτη καθορίζονται κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και ειδικών χρήσεων χώροι.
• Από την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης οι κοινόχρηστοι, κοινωφελείς χώροι και τυχόν εκτάσεις που αποδίδονται στο Δήμο ή στο Ελληνικό Δημόσιο θεωρούνται ότι περιέρχονται σε κοινή χρήση είτε γίνεται παραίτηση των, προσώπων από την κυριότητα, νομή και κατοχή των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων είτε όχι. Οι ειδικών χρήσεων χώροι μπορούν να παραμένουν στην ιδιοκτησία των προσώπων αυτών.
• Η εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης γίνεται με πρωτοβουλία και ευθύνη των προσώπων μετά τον έλεγχο της αρμόδιας κατά τόπο πολεοδομικής υπηρεσίας κατά τις κείμενες διατάξεις. Αμέσως μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης, ο ιδιοκτήτης της έκτασης προβαίνει στην εκτέλεση των έργων διαμόρφωσης του χώρου, καθώς και στην εκτέλεση των έργων υποδομής, όπως αυτά προβλέπονται από την πολεοδομική μελέτη. Διατάξεις που προβλέπουν την υποχρέωση εισφοράς σε γη και σε χρήμα δεν έχουν εφαρμογή στις περιπτώσεις πολεοδόμησης με βάση το παρόν κεφάλαιο.
• Προϋπόθεση για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης αποτελεί η υποχρέωση των ιδιοκτητών της εδαφικής έκτασης που πολεοδομείται να καταβάλουν στο Πράσινο Ταμείο ειδική χρηματική εισφορά που ανέρχεται σε τετρακόσια ευρώ ανά στρέμμα (400 ευρώ/ στρ.) οικοδομήσιμης έκτασης και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να είναι μικρότερη των τριάντα χιλιάδων (30.000) ευρώ (άρθρ. 6).
• Ειδικές διατάξεις περιέχονται στα λοιπά άρθρα. Αυτές προβλέπουν αρκετές αποκλίσεις των γενικών ρυθμίσεων περί ΠΠΑΙΠ.

Η αναμόρφωση του νόμου αυτού σε εναρμόνιση με τους Ν. 4447/2016 και ΠΔ 59/2018 κρίνεται αναγκαία[45].

Λίγα λόγια πάντως πρέπει να ειπωθούν για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς:

• Ιδρύονται από ιδιώτες για την κατασκευή κύριας/δευτερεύουσας κατοικίας ή με βάση τον ορισμό του νόμου: Οικοδομικός συνεταιρισμός είναι κάθε συνεταιρισμός που έχει από το καταστατικό του αποκλειστικό σκοπό την εξασφάλιση για τα μέλη του κατοικιών σε αστικές ή παραθεριστικές περιοχές ή την εν γένει αναμόρφωση, ανάπλαση και εξυγίανση περιοχών Κατοικίας προς όφελος μόνον των μελών του.
• Η σύσταση, λύση του οικοδομικού συνεταιρισμού προβλέπονται στα άρθρ. 127-140 ΚΒΠΝ.
• Η εποπτεία λειτουργίας των Οικοδομικών Συνεταιρισμών (Ο.Σ.) ανήκει στο Υπουργείο Οικονομικών, σύμφωνα με το Ν. 1667/1986. Το ΥΠΕΝ διατηρεί τις αρμοδιότητες του μόνο για τις διαδικασίες χωροθέτησης, πολεοδόμησης, τον καθορισμό όρων και περιορισμών δόμησης, έγκρισης μελετών περιβαλλοντικών επιπτώσεων και θέματα ενέργειας (άρθρ. 39 παρ. 1 Ν. 4030/2011).
• Μέσα σε αποκλειστική προθεσμία δέκα ετών από την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί τα έργα τεχνικής υποδομής στις εκτάσεις των Ο.Σ. Η προθεσμία του άρθρου 39 της παρ. 3 του Ν. 4030/ 2011, όπως παρατάθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 12 του Ν. 4280/2014 (Α΄ 159), παρατείνεται από τη λήξη της και για τρία (3) έτη από την έναρξη ισχύος του Ν. 4495/2017.
• Οι οργανισμοί τοπικής αυτοδιοίκησης (Ο.Τ.Α.) στα διοικητικά όρια των οποίων υπάγονται οι εκτάσεις των Ο.Σ. μπορούν να αναλάβουν να εκτελέσουν ή να ολοκληρώσουν τα έργα τεχνικής υποδομής, όπως αυτά καθορίζονται στις σχετικές μελέτες έργων, τις πολεοδομικές μελέτες και τα αντίστοιχα προγράμματα ολοκλήρωσης αυτών. Για την εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου απαιτείται απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των μελών του Ο.Σ., καθώς και απόφαση του αρμόδιου συμβουλίου του οικείου Ο.Τ.Α. (άρθρ. 39 παρ. 4 Ν. 4030/2011).
• Η αρμοδιότητα ελέγχου και εποπτείας των έργων υποδομής (προϋπολογισμός, καλή κατασκευή, πρόγραμμα ολοκλήρωσης) ανήκει στην Περιφέρεια, στην οποία υπάγεται ο Δήμος όπου ο Ο.Σ. έχει την έκτασή του. Η ολοκλήρωση των έργων υποδομής αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση οικοδομικών αδειών, για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που συστάθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του Π.Δ.93/1987 (16.4.1987). Για τους προϋφιστάμενους της 16.4.1987 οικοδομικούς συνεταιρισμούς αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση οικοδομικών αδειών αποτελεί η ολοκλήρωση της χάραξης του οδικού δικτύου, σύμφωνα με την εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη (άρθρ. 39 παρ. 9, 10 Ν. 4030/2011).

——————

[1] Για περισσότερα, βλ. Π. Γαλάνη, Το νομικό πλαίσιο της Δόμησης, εκδ. Νομ. Βιβλιοθήκη, 2023.

[2] Γ. Καρανίκας, Εμπειρικά συμπεράσματα από τα ΣΧΟΟΑΠ – ΓΠΣ σε σχέση με την ύπαιθρο χώρα, 7.

[3] Πλέον, μετά τον Ν. 4759/2020, Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.

[4] ΣτΕ 2281/1992, 55/1993 κλπ.

[5] ΣτΕ 238/2018, 849/2016 κλπ., Κ. Χορομίδης, ό.π., 212 επ.

[6] ΣτΕ 3192/2015, 264/2005 κλπ.

[7] Γ. Γιαννακούρου, ό.π., 217, ΣτΕ 535/2003 κλπ.

[8] Γ. Γιαννακούρου, ό.π., 218, ΣτΕ ΠΕ 601/2002.

[9] Δ. Χριστοφιλόπουλος, Δόμηση εκτός σχεδίου πόλεως, εκδ. ΠΝ. Σάκκουλα, 2007, 145 επ.

[10] Δ. Χριστοφιλόπουλος, Αστικός και χωροταξικός σχεδιασμός. Προγραμματισμός. Τεχνική διαδικασία ή κοινωνική επιστήμη; 1990, 184.

[11] Βλ. και Α. Βλαντού, Η εκτός σχεδίου δόμηση, ΝκΦ 2008, Α. Τζίκα-Χατζοπούλου, ό.π., 110.

[12] ΣτΕ 4446/2010.

[13] Β. Σκουρής, ό.π., 203.

[14] ΣτΕ 2052/2003.

[15] Και όχι με απόφαση του νομάρχη, ρύθμιση που εκρίθη αντισυνταγματική, βλ.  ΣτΕ 56-57/2017 κλπ., βλ. και ΣτΕ 886/2010, 2982/2009, 3895/2007 κλπ. Η απόφαση του νομάρχη εκδίδετο μετά από γνώμη του ΣΧΟΠ. Αν δεν είχε εκδοθεί απόφαση, τότε αρμόδια ήταν η οικεία Αρχή, αρμόδια για την έκδοση της οικοδομικής άδειας, βλ. ΣτΕ 2052/2003.

[16] ΣτΕ 2698/2011, 1471/1996.

[17] Δ. Χριστοφιλόπουλος, ό.π., 327.

[18] ΣτΕ 1304/2018.

[19] ΣτΕ 5205/2012, 3612/2007.

[20] Βλ. και προγενέστερες αποφάσεις που έκριναν την αντισυνταγματικότητα, ΣτΕ 3956/2008, 2133/2002 κλπ.

[21] ΣτΕ 1444/2015, 3218/2010.

[22] Βλ. και ΣτΕ 1531/2005.

[23] ΣτΕ 2518/2008.

[24] ΣτΕ 3240/1999, ΕφΑθ 2149/2003, ΣτΕ 1257/1999 κλπ.

[25] ΣτΕ 6211/1996.

[26] Μ. Γεωργιάδου, ό.π., 95.

[27] ΣτΕ 922/2017 κλπ.

[28] ΣτΕ 3603/2007, 2169/2006, 51/2018 κλπ.

[29] Βλ. συναφώς: ΣτΕ 657/2001, 2280/2004, 1958/2007 κλπ.

[30] ΣτΕ 5248/1995,  ΣτΕ ΠΕ 274/2014 κλπ.

[31] ΣτΕ 765/2017.

[32] ΣτΕ ΠΕ 92/2004.

[33] ΣτΕ 2072/1997.

[34] ΣτΕ 1947/2007.

[35] ΣτΕ 2487/2006

[36] ΣτΕ 1828/2008, ΣτΕ ΕΑ 956/2004.

[37] ΣτΕ 40/2007.

[38] ΣτΕ 3184/2004.

[39] Και ΣτΕ ΠΕ 58/2009.

[40] ΣτΕ 3184/2004.

[41] ΣτΕ 3217/1999.

[42] ΣτΕ 3370/2005.

[43] ΣτΕ 293/2018 κλπ.

[44] ΣτΕ 293/2018

[45] Γ. Γιαννακούρου, ό.π., 146-149.

Categories: Δόμηση - Αυθαίρετα, Νομοθεσία

Tags: Δίκαιο της Δόμησης, Οικισμοί, Οικισμοί προϋφιστάμενοι του 1923, Παναγιώτης Γαλάνης, N. 4759/2020