Advertisements

Πού και πώς ρίχνουν θεμέλια οι νέοι οικισμοί

dasos authaireta

Τους δήμους και τις περιφέρειες της χώρας βάζει μπροστά το υπουργείο Περιβάλλοντος στο κυνήγι του… «χαμένου θησαυρού», για περισσότερες από 350.000 ελληνικές οικογένειες, μέλη των συνολικά 550 ενεργών οικοδομικών συνεταιρισμών, που με το νέο νόμο για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς, ο οποίος ψηφίστηκε τον Αύγουστο στη Βουλή, υποχρεώνονται να εγκαταλείψουν οριστικά τις ιδιοκτησίες τους, όταν πρόκειται για εκτάσεις των οποίων δεν είναι δυνατή η οικιστική αξιοποίηση, λόγω δασικών, δικαστικών εμπλοκών και απαγορεύσεων, και να πάρουν τα… βουνά, μετακομίζοντας σε νέες εκτάσεις στην περιφέρεια.

Εντός του Σεπτεμβρίου, αρχίζει κύκλος συναντήσεων της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου με δημάρχους και περιφερειάρχες, ενώ παράλληλα το υπουργείο περιμένει αμέσως μόλις προκύψουν τα νέα όργανα διοίκησης της Κεντρικής Ενωσης Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) και της Ενωσης Περιφερειών Ελλάδας (ΕΝΠΕ) να προχωρήσει σε συνεννοήσεις και κεντρικές προγραμματικές συμφωνίες, προκειμένου να αρχίσει να καταρτίζει τη λίστα των προσφερόμενων ανά την επικράτεια περιοχών για τη μετακόμιση των οικοδομικών συνεταιρισμών.

Ταυτοχρόνως, αρχίζει η μάχη μεταξύ των συνεταιρισμών για τις εκτάσεις «φιλέτα» κοντά σε μεγάλα αστικά κέντρα και τουριστικές περιοχές, καθώς οι ενδιαφερόμενοι θα έχουν δικαίωμα να υποβάλουν πρόταση προτίμησης της περιοχής που τους ενδιαφέρει, ενώ προβλέπονται εννέα κριτήρια αξιολόγησης, με βάση τα οποία θα μπουν οι δικαιούχοι οικοδομικοί συνεταιρισμοί σε σειρά προτεραιότητας, για την ανταλλαγή της έκτασης.

Χρονοδιάγραμμα

Το υπουργείο Περιβάλλοντος, που έχει από το νόμο αναλάβει την ευθύνη να εντοπίσει και να οριοθετήσει τις περιοχές για τη μετακόμιση των οικοδομικών συνεταιρισμών, στον πυρήνα είτε πλησίον σε «εγκαταλελειμμένους, μικρούς και φθίνοντες οικισμούς» της ελληνικής περιφέρειας, ζητεί από τους δήμους και τις περιφέρειες να εκδηλώσουν ενδιαφέρον υποδεικνύοντας προσφερόμενες εκτάσεις, ώστε να προχωρήσει παράλληλα η εκπόνηση Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣΠΕΡΑΑ), όπως ονομάζονται τα νέα τοπικά σχέδια που θα γίνουν σε κάθε περιοχή, προβλέποντας τη χωροθέτηση των οικοδομικών συνεταιρισμών.

Σύμφωνα με το υπουργείο Περιβάλλοντος, η λίστα με τις προσφερόμενες εκτάσεις που αρχίζει να καταρτίζεται θα βγει στον αέρα στις αρχές του νέου έτους, ενώ νωρίτερα, τον Οκτώβριο, θα δοθεί σε δημόσια διαβούλευση προκειμένου να ψηφιστεί πριν από το τέλος του έτους από τη Βουλή το σχέδιο νόμου για την ήδη θεσμοθετημένη τράπεζα γης, που θα καθορίσει όλες τις λεπτομέρειες για τις ανταλλαγές των εκτάσεων, οι οποίες θα γίνουν με μαθηματικό τύπο.

Η μεγάλη μετακόμιση των οικοδομικών συνεταιρισμών προγραμματίζεται για το καλοκαίρι του 2015, αφού στο μεταξύ οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί που διαθέτουν εκτάσεις με ακλόνητους τίτλους και ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς κληθούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος να υποβάλουν αίτηση για ανταλλαγή γης και μετακόμιση στην περιφέρεια.

Από τη χρονική στιγμή που θα κατατεθούν οι αιτήσεις, οι διαδικασίες εγκρίσεων, ανταλλαγής της έκτασης και εν συνεχεία πολεοδόμησης και δόμησης, σύμφωνα με το νέο νόμο, θα «τρέξουν» ταχύτατα. Μάλιστα προβλέπονται συνέπειες ακόμη και απώλειας του δικαιώματος ανταλλαγής για όσους συνεταιρισμούς χάσουν τις προθεσμίες.

Ποιοι μένουν

Σημειώνεται ότι λίγοι, περί τους 30, υπολογίζονται οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί στους οποίους ο νέος νόμος επιτρέπει να παραμένουν στην έκταση που διαθέτουν σε Αττική ή οποιοδήποτε άλλο σημείο της χώρας και να την αξιοποιήσουν υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Πρόκειται για συνεταιρισμούς που διαθέτουν νομίμως δασικές μεν εκτάσεις αλλά με ρυμοτομικό σχέδιο και οικιστική καταλληλότητα, το οποίο έχει εγκριθεί πριν από την ισχύ της αυστηρής δασικής προστασίας του Συντάγματος 1975.

Ποιες περιοχές

Οι περιοχές που μπορούν να πολεοδομηθούν από ιδιώτες και να μεταφερθούν εκεί τα δικαιώματα των οικοδομικών συνεταιρισμών είναι: εδαφικές εκτάσεις που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός οικισμών προ του 1923, καθώς και εκτός οικισμών μέχρι 2.000 κατοίκους, οι οποίες ανήκουν κατά κυριότητα σε ένα ή, εξ αδιαιρέτου, σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου, ή ανήκουν κατά διαιρετά τμήματα σε ένα ή, εξ αδιαιρέτου, σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου ή και σε φορείς αστικού αναδασμού ή Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς. Σε κάθε περίπτωση, για την πολεοδόμηση των εκτάσεων και την κατασκευή των απαιτούμενων έργων σε αυτές απαιτείται περιβαλλοντική αδειοδότηση.

Τα κριτήρια επιλογής των περιοχών και οι κανόνες δόμησης

Οι συνεταιρισμοί μπορούν να μετακομίσουν για να χτίσουν τόσο στον πυρήνα όσο και στην ευρύτερη περιοχή μικρών οικισμών στην ηπειρωτική Ελλάδα, εκτός των περιοχών Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας, Ηρακλείου Κρήτης και μεγάλων νησιών εκτός Ρόδου, Κρήτης και Εύβοιας.

Η έκταση που αποδίδεται ως αντάλλαγμα πρέπει να βρίσκεται στην ίδια η σε όμορη περιφέρεια με το ακίνητο ανταλλαγής, ενώ κατ’ εξαίρεση τα ακίνητα ανταλλαγής που βρίσκονται εντός Αττικής δύναται να ανταλλάσσονται με εκτάσεις σε όλη την επικράτεια. Οι περιοχές προς πολεοδόμηση ορίζονται κατόπιν αιτήματος (τοπική αυτοδιοίκηση, δασικές υπηρεσίες, ελληνικό Δημόσιο) και δημιουργούνται ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης. Οι ζώνες τοποθετούνται δίπλα σε υπάρχοντες οικισμούς. Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί χτίζουν κυρίως κατοικία και ορισμένες συνοδές χρήσεις, όπως αθλητικές εγκαταστάσεις και αθλοπαιδιές, πολύ μικρά καταστήματα άμεσης εξυπηρέτησης αναγκών, υποδομές κοινής ωφέλειας). Για αυτές τις περιοχές ιδιωτικής πολεοδόμησης οικοδομικών συνεταιρισμών μειώνεται ο μέσος συντελεστής δόμησης για κατοικίες από 0,6 σε 0,4.

Κανόνες πολεοδόμησης

Οι βασικοί κανόνες πολεοδόμησης για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς είναι:

– Χωροθέτηση δίπλα σε μικρούς και φθίνοντες οικισμούς· ορίζονται ως τέτοιοι όσοι έχουν μέχρι εκατόν πενήντα κατοίκους.

– Μέγιστη περιοχή πολεοδόμησης στην περιφέρεια τα 300 στρέμματα, με ελάχιστη έκταση 50 στρεμμάτων.

– Για οικισμούς που έχουν μέχρι 50 κατοίκους, προβλέπεται μέγιστη έκταση νέας πολεοδόμησης τα 100 στρέμματα· για οικισμούς που έχουν μέχρι 100 κατοίκους προβλέπεται μέγιστη έκταση νέας πολεοδόμησης τα 200 στρέμματα, και για οικισμούς που έχουν μέχρι 150 κατοίκους προβλέπεται μέγιστη έκταση νέας πολεοδόμησης τα 300 στρέμματα.

– Μέγιστη απόσταση τα τρία χιλιόμετρα από τον υφιστάμενο οικισμό.

– Υποχρέωση οδικής σύνδεσης (υφιστάμενης ή νέας) με τον υφιστάμενο οικισμό.

– Ελάχιστη απόσταση πέντε χιλιομέτρων από πόλη, προκειμένου να μην δημιουργηθούν νέα προάστια και οι κάτοικοι των νέων περιοχών να εξυπηρετούνται από τους υφιστάμενους μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς και όχι από την πόλη.

– Δεν δύναται να χωροθετηθούν ανά περιφερειακή ενότητα πλήθος οικισμών που υπερβαίνει το 10% του συνολικού αριθμού στη συγκεκριμένη γεωγραφική ενότητα.

– Ελάχιστη απόσταση 200 μέτρων από την ακτογραμμή για τις περιπτώσεις όπου δεν έχει καθοριστεί γραμμή αιγιαλού, παραλίας, όχθης και παρόχθιας ζώνης.

– Υποχρέωση δημιουργίας βιολογικού καθαρισμού στο νέο οικισμό και κατασκευής των απαραίτητων δικτύων, παράλληλα με τη μελέτη σύνδεσης του υφιστάμενου οικισμού στο νέο βιολογικό καθαρισμό. Ο Δήμος θα μπορεί να χρηματοδοτήσει τα δίκτυα και τη σύνδεση του υφιστάμενου οικισμού από την εισφορά σε χρήμα του νέου οικισμού.

Επιστροφή στην περιφέρεια

Βασικός άξονας των νέων ρυθμίσεων είναι η πολεοδομική οργάνωση του χώρου για να διευκολυνθεί μία στροφή στην περιφέρεια, τονίζει ο αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ Νίκος Ταγαράς. Η τάση επιστροφής στην περιφέρεια είναι έντονη, λέει ο ίδιος, ενώ ταυτόχρονα παρατηρείται και μία στροφή στην πρωτογενή παραγωγή, που μπορεί να υλοποιηθεί μόνο στην περιφέρεια. Αυτό είναι άλλωστε ανάγκη και της εθνικής οικονομίας, τόσο μεσοπρόθεσμα όσο και μακροπρόθεσμα. Για να υλοποιηθούν όμως οργανωμένα και αποτελεσματικά σε πολεοδομικό επίπεδο αυτές οι τάσεις, η πολιτεία οφείλει να οργανώσει το χώρο και να δημιουργήσει προϋποθέσεις αναζωογόνησης της υπαίθρου. Αυτά ακριβώς υπηρετούνται και καθιερώνεται ένα νέο, αποτελεσματικό και γρήγορο μοντέλο πολεοδόμησης περιοχών και αναθέρμανσης της οικονομικής ζωής σε μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς της χώρας.

Σειρά προτεραιότητας με 9 κριτήρια αξιολόγησης

Οι εννέα κατηγορίες με βάση τις οποίες κατατάσσονται οι δικαιούχοι οικοδομικοί συνεταιρισμοί, σε σειρά προτεραιότητας για την ανταλλαγή της έκτασης, είναι οι εξής:

Εχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση που προβλέπει ανταλλαγή της μη κατάλληλης έκτασής τους ή αντίστοιχης αποζημίωσης.

Οι εκτάσεις τους έχουν ήδη ενταχθεί σε ρυμοτομικό σχέδιο και μετά την ψήφιση του ν.998/1979 τα σχέδια αυτά είτε κρίθηκαν άκυρα είτε πρέπει να ακυρωθούν, γιατί βρίσκονται σε απαγορευτικές για δόμηση περιοχές, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου αυτού (δάση, δασικές εκτάσεις κ.λπ.).

Οι εκτάσεις τους υπήχθησαν σε διαδικασία ένταξης σε ρυμοτομικό σχέδιο και διακόπηκε μετά την έναρξη ισχύος του ν.998/1979, και οι οποίοι έχουν άδεια κτήσης. Οι εκτάσεις τους έχουν ήδη ενταχθεί σε ρυμοτομικό σχέδιο και είτε κρίθηκαν άκυρα είτε πρέπει να ακυρωθούν, γιατί υπήχθησαν μεταγενέστερα σε ειδικό καθεστώς προστασίας.

Είχαν προωθήσει τη διαδικασία έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης σύμφωνα με το Π.Δ. 93/1987 και η διαδικασία διεκόπη για διάφορους λόγους (έλλειψη ΠΕΡΠΟ κ.λπ.). Εχουν εγκεκριμένη απόφαση οικιστικής καταλληλότητας με το ΠΔ 93/1987.

Φορείς ιδιωτικών πολεοδομήσεων των οποίων η πολεοδομική μελέτη έχει εκπονηθεί και προωθηθεί για έγκριση με το ν.1947/1991 και κρίθηκε μη νόμιμη από το ΣτΕ, λόγω έλλειψης εγκεκριμένου χωροταξικού πλαισίου.

Φορείς ιδιωτικών πολεοδομήσεων για τις οποίες έχει εκδοθεί απόφαση οικιστικής καταλληλότητας κατά τις διαδικασίες του ν.1947/1991. Και οικοδομικοί συνεταιρισμοί που είναι κύριοι δασών και δασικών εκτάσεων και μετά τη ψήφιση του ν.998/1979 δεν κατέστη δυνατή η προώθηση καμίας διαδικασίας, συνυπολογίζοντας για την προτεραιότητα το έτος κτήσης κυριότητας.

Ανταλλαγές με μαθηματικό τύπο

Με μαθηματικό τύπο θα γίνεται ο υπολογισμός της επιφάνειας της νέας έκτασης που θα παίρνει ο οικοδομικός συνεταιρισμός σε αντάλλαγμα της παλαιάς έκτασής του που θα πηγαίνει στο Δημόσιο.

Η ανταλλαγή των εκτάσεων θα γίνεται κατά βάση χωρίς οικονομική επιβάρυνση του συνεταιρισμού, με στόχο να ανταλλάσσονται ίσης αξίας ακίνητα. Στις περιπτώσεις όμως που ο συνεταιρισμός θα πάρει νέα έκταση με εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη, τότε η αξία της έκτασης που θα παραδίδει ο συνεταιρισμός στο Δημόσιο θα μειώνεται κατά 50% και για να καλυφθεί η διαφορά ο οικοδομικός συνεταιρισμός θα πληρώνει ειδική χρηματική εισφορά.

Για την ανταλλαγή προβλέπεται ότι λαμβάνεται υπόψη η τιμή ζώνης της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο ανταλλαγής καθώς και η τιμή ζώνης της περιοχής που βρίσκεται η έκταση, που αποδίδεται ως αντάλλαγμα.

Για τα ακίνητα που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης, σύμφωνα με το σύστημα του υπουργείου Οικονομικών στην περιοχή του ακινήτου, για τον υπολογισμό της αξίας λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης, που ισχύει στην τοπική δημοτική κοινότητα, όπου βρίσκεται η έκταση, και σε περίπτωση που δεν έχει καθοριστεί αυτή, η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα όπου βρίσκεται η έκταση.Σε κάθε περίπτωση σημειώνεται ότι η αποδιδόμενη έκταση δεν μπορεί να υπερβαίνει σε ποσοστό το 80% της έκτασης του ακινήτου ανταλλαγής.

Αιτήσεις και προθεσμίες για την ανταλλαγή της έκτασης

Μετά την υποβολή της αίτησης μετεγκατάστασης, ο νόμος προβλέπει ασφυκτικές προθεσμίες για τις διαδικασίες εγκρίσεων, ανταλλαγής της έκτασης και εν συνεχεία πολεοδόμησης και δόμησης ως εξής:

1. Εντός τριών μηνών από την υποβολή της αίτησης του συνεταιρισμού, που θα γίνεται στη διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού του υπουργείου ΠΕΚΑ, με αντικείμενο την ανταλλαγή της ιδιοκτησίας του συνεταιρισμού με ακίνητο ιδιοκτησίας του Δημοσίου, μαζί με τα απαραίτητα δικαιολογητικά (περιγραφή ακινήτου, εμπράγματα δικαιώματα, προσημειώσεις, υποθήκες κ.λπ.), το κράτος αναλαμβάνει την υποχρέωση μέσω του ΥΠΕΚΑ σε συνεργασία με τη γενική γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας, να ενημερώσει το συνεταιρισμό για την αποδοχή ή απόρριψη της αίτησής του. Σε περίπτωση αποδοχής της αίτησης γνωστοποιούνται στο συνεταιρισμό τα στοιχεία του ακινήτου, ιδιοκτησίας του Δημοσίου στο οποίο θα μετακομίσει.

2. Εντός αποκλειστικής προθεσμίας 60 ημερών, ο συνεταιρισμός υποχρεούται να αποδεχθεί εγγράφως την ανταλλαγή της έκτασής του με το προτεινόμενο ακίνητο του ελληνικού Δημοσίου, ενώ υπογραμμίζεται ότι «άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας των 60 ημερών συνεπάγεται απώλεια του δικαιώματος ανταλλαγής». Η ανταλλαγή θα εγκρίνεται με κοινή υπουργική απόφαση των υπουργών Οικονομικών και ΠΕΚΑ, η οποία μαζί με τα σχετικά διαγράμματα των δύο ακινήτων θα δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Παράλληλα, ο σχετικός τίτλος ιδιοκτησίας θα μετεγγράφεται στη μερίδα του υποθηκοφυλακείου και των δύο ακινήτων, όπως επίσης και στο κτηματολόγιο.

3. Εντός ενός έτους από τη χορήγηση του νέου τίτλου ανταλλαγής της έκτασης, ο οικοδομικός συνεταιρισμός είναι υποχρεωμένος να υποβάλει για έγκριση την πολεοδομική μελέτη. Αν περάσει μεγαλύτερο χρονικό διάστημα του ενός έτους από τη χορήγηση του νέου τίτλου χωρίς να υποβληθεί η πολεοδομική μελέτη για έγκριση, ο τίτλος κυριότητας θα εκπίπτει και η αντίστοιχη έκταση θα δίνεται σε άλλον οικοδομικό συνεταιρισμό ή ιδιώτη, σύμφωνα με τον εγκεκριμένο πίνακα προτεραιότητας που θα τηρείται στην ηλεκτρονική διαδικασία της τράπεζας γης.

Παράλληλα, παρατείνεται για επιπλέον τρία έτη, δηλαδή αυξάνεται από 10 στα 13 έτη, η αποκλειστική προθεσμία που ισχύει από την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης όσον αφορά τη δαπανηρή εκτέλεση των έργων υποδομής στις εκτάσεις των οικοδομικών συνεταιρισμών. Η δαπάνη της μελέτης κατασκευής και εκτέλεσης των έργων υποδομής και διαμόρφωσης του χώρου «βαρύνει τα οριζόμενα φυσικά ή νομικά πρόσωπα», δηλαδή τους συνεταιριστές και τον συνεταιρισμό, τα οποία δύναται να αναθέτουν την εκτέλεσή τους σε τρίτους έναντι ανταλλάγματος. Βεβαίως όχι μόνον τα έργα υποδομής αλλά ολόκληρα τα οικιστικά προγράμματα των συνεταιρισμών θα μπορούν να ανατίθενται σε κατασκευαστικούς ομίλους, με κανόνες ιδιωτικής πολεοδόμησης.

Πηγή: ΕΛΕΥΘΕΡΟΤΥΠΙΑ

Advertisements
Μοιραστείτε το!
Share on Facebook
Facebook
Share on Google+
Google+
Tweet about this on Twitter
Twitter
Share on LinkedIn
Linkedin


ΚατηγορίεςΔόμηση - Αυθαίρετα

Tags: ,

Απάντηση

No announcement available or all announcement expired.
Αρέσει σε %d bloggers: